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Quitar o financiamento imobiliário, vale a pena? Entenda aqui!

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Devido aos altos valores cobrados, é muito comum que o brasileiro opte pela contratação de um financiamento imobiliário para antecipar a compra de sua casa própria. Entretanto, quando existe um bom planejamento financeiro e, porventura, a possibilidade de acúmulo de capital, surge uma dúvida sobre o que é melhor fazer: investir esse recurso extra ou usá-lo para quitar o financiamento imobiliário?

Como na maioria das questões, a resposta mais correta para essa pergunta é: depende. Cada caso deverá ser analisado de maneira única para conseguir encontrar a melhor solução, a qual proporcionará maiores ganhos financeiros.

Continue a leitura deste artigo e descubra o que é necessário avaliar para decidir entre diminuir a sua dívida ou aplicar suas economias. Boa leitura!

Calcular o custo do financiamento

O primeiro passo para conseguir encontrar a melhor solução para essa questão é conhecer melhor os custos de sua dívida. Para isso, será necessário calcular o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento contratado.

Muitas pessoas não sabem, mas os custos de um empréstimo vão além da taxa de juros. Existem outras tarifas que são cobradas pelas instituições financeiras, as quais servem para custear a administração da conta e quitar a alíquota do seguro do financiamento contratado. Também é necessário ficar atento à correção do financiamento, que normalmente é calculada pela Taxa Referencial (TR).

Dessa forma, ao calcular todos os encargos e despesas que incidem em uma operação de crédito, é encontrado o valor do CET.

Para entender essa questão, imagine a seguinte situação: suponhamos que você financiou o seu imóvel com uma taxa anual de 9,75% ao ano. Para encontrar o CET, será necessário somar a taxa de juros contratada à TR (que em 2017 foi de 0,60%), à taxa administrativa da financeira (que no nosso exemplo será de 0,3% a.a.) e ao seguro, que acrescenta uma tarifa anual de 0,07%.

Somando todos esses custos, o CET do financiamento ficou em 10,72% ao ano.

Concluindo: na hora de escolher o financiamento ou um empréstimo, o cliente não pode comparar taxas de juros ou o valor da parcela. Na verdade, ele precisa confrontar CET com CET.

Por lei, esse valor precisa constar em materiais publicitários dos bancos, construtoras etc. O problema é que ele aparece em segundo plano. O destaque é sempre da taxa de juros. Isso é comum em propagandas de automóveis, por exemplo, que falam de “taxa zero” ou de “isenção na primeira parcela”.

Determinar o retorno das aplicações

O segundo ponto a ser identificado é o retorno em potencial que as aplicações poderão trazer. Para isso, é fundamental saber que o cálculo deverá considerar as projeções futuras de ganhos, não sendo permitido avaliar o desempenho passado.

Caso o recurso esteja aplicado em renda variável — como os fundos imobiliários ou as ações da bolsa de valores —, existirão grandes dificuldades para realizar esse cálculo. Entretanto, o mais comum é que o brasileiro aplique grande parte de seu patrimônio em renda fixa.

Dessa forma, existe a viabilidade de estimar o quanto de retorno esse investimento trará. O mais importante nessa etapa é calcular, com o máximo de precisão possível, o quanto será o lucro obtido.

Por isso, é necessário concluir a rentabilidade líquida do investimento, pois dessa forma, se determina o lucro efetivo dessa aplicação, descontando o que será pago em imposto de renda (IR) sobre o rendimento.

Imagine que, na mesma situação hipotética anterior, você possua o capital necessário para quitar o saldo devedor de seu financiamento imobiliário, sendo que você encontrou um CDB que rende uma taxa anual de 13%. Supõe-se que existe o desejo de manter esse investimento por 3 anos. Nesse caso, será cobrado uma tarifa em IR de 15% sobre o rendimento. Logo, a partir de simulações, constatou-se que esse CDB terá uma rentabilidade líquida anual de 11,24%.

Avaliar cada opção

Ao ter em mãos o Custo Efetivo Total do empréstimo contratado e a rentabilidade líquida anual de um investimento, você terá as condições necessárias para fazer uma análise e determinar a viabilidade de quitar o financiamento imobiliário.

Se a rentabilidade da aplicação for superior que o CET do financiamento, ocorre uma alavancagem positiva, sendo que o recomendado é manter o empréstimo. Entretanto, caso o custo efetivo seja maior que a lucratividade do investimento, pode ser que a melhor opção seja liquidar a dívida.

Para exemplificar, considere a situação hipotética já citada. Foi estabelecido que o CET do financiamento é de 10,72% ao ano, enquanto a rentabilidade líquida anual do CDB, para um período de 3 anos, será de 11,24%. Nesse caso, pelo fato de ocorrer uma alavancagem positiva, pode-se concluir que o mais vantajoso será a manutenção da dívida.

Entretanto, em tempos de redução da taxa básica de juros da economia brasileira, muitos investimentos em renda fixa têm perdido sua atratividade. Esclarecido isso, é normal encontrar um Custo Efetivo Total do empréstimo superior ao rendimento gerado pelas aplicações.

Usar o FGTS para quitar o financiamento imobiliário

O Fundo de Garantia de Tempo de Serviço (FGTS) é um direito trabalhista que tem como objetivo principal proteger o trabalhador caso ele seja demitido sem justa-causa. Por isso, existem várias limitações para poder utilizá-lo, sendo que um dos usos possíveis é no auxílio na aquisição de um imóvel.

Mensalmente, sem que haja descontos no ordenado, o empregador deposita em uma conta vinculada ao contratado 8% do valor de seu salário. O montante investido nessa conta rende juros anuais de 3% e, devido à sua obrigatoriedade, o FGTS pode ser considerado como uma poupança compulsória.

Por causa da baixa rentabilidade líquida anual, quando existe a possibilidade, é uma ótima opção utilizar o FGTS para quitar o financiamento imobiliário. Dessa forma, você conseguirá fazer uso de um dinheiro que ficaria parado por muito tempo sem lhe proporcionar grandes retornos.

Você pode usar esse valor para pagar parcelas atrasadas (até 12 prestações) ou adiantá-las e obter um desconto de até 80% nesse pagamento. Contudo, esse uso pode ser limitado a um calendário oficial imposto pela Caixa Econômica Federal.

Portanto, entre em contato com o banco para entender quais são os atuais prazos vigentes.

Pedir desconto para pagamento antecipado

Suponhamos que você teve acesso a um dinheiro inesperado, uma herança, por exemplo. Seria uma boa ideia usá-lo para quitar o financiamento imobiliário? Depende da forma como os juros incidem na dívida.

O Código de Defesa do Consumidor (CDC) garante o direito de desconto proporcional dos juros no pagamento antecipado. Todavia, as parcelas de um financiamento são compostas por juros + dívida. Ou seja, se o proprietário ainda tem que pegar 10 parcelas de R$ 1 mil, nas quais apenas R$ 200 mensais são juros, o desconto será calculado sobre esse valor (R$ 2 mil) e não sobre toda a dívida (R$ 10 mil).

Sabendo disso, talvez fosse mais interessante para o personagem do nosso exemplo investir o seu dinheiro. Assim, ele poderia preservar o seu poder de compra e usar o rendimento do investimento para pagar uma ou outra parcela do seu financiamento.

Vender um imóvel financiado

Como o prazo do financiamento costuma ser longo, é possível que a propriedade adquirida já não atenda às necessidades do proprietário, quando se tornou pequena, a localização dificulta sua rotina, o morador precisa se mudar a trabalho etc.

Ademais, essa é uma alternativa para quitar o financiamento imobiliário, caso o dono esteja passando por uma situação financeira delicada.

Dentro do valor de venda do imóvel, o vendedor deverá considerar o quanto ainda deve do financiamento, o valor que investiu e o atual preço de mercado da propriedade.

No caso da venda ser feita à vista, caberá ao vendedor quitar a sua dívida com o banco, usando parte do capital que recebeu pela venda. Para isso, ele deverá procurar a instituição financeira na qual fez o financiamento, comunicar a intenção de quitar a dívida e pagar o boleto bancário que será emitido pela empresa. Atenção: conheça esse valor antes de colocar seu imóvel à venda.

Se o comprador fizer outro financiamento para realizar a compra, o empréstimo pagará o antigo e apenas o financiamento mais recente, em nome do novo proprietário, existirá.

Para isso, o atual proprietário deverá ir ao banco e sinalizar a intenção da venda. A empresa calculará o valor da dívida e criará um contrato de compra e venda que deverá ser assinado pelo vendedor, pelo comprador e pelo banco usado no novo financiamento.

Após firmado esse compromisso, a transação poderá ser finalizada, livrando o antigo dono das obrigações com o financiamento.

Considerar a melhor opção

No entanto, nem sempre quitar o financiamento imobiliário é a melhor opção no caso de uma alavancagem negativa, pois, se for necessário usar todo o seu dinheiro para liquidar o saldo devedor, o fato de não ter mais uma reserva de emergência pode ser algo bastante arriscado.

Especialista financeiros recomendam que se mantenha pelo menos 6 meses de suas despesas mensais fixas em investimento de perfil conservador e que apresente grande liquidez. Esse fundo emergencial é fundamental para que se tenha um bom planejamento financeiro, pois ele poderá ser usado caso ocorra algum imprevisto, como uma demissão ou uma alta despesa inesperada.

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3 Comentários

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  • Prezado Ser Fernando, bom dia.

    Ficou um pouco confusa sua análise sobre o desconto para a quitação antecipada do imóvel, em minha opinião.
    O Juros serão retirados sobre o montante do total do saldo devedor e não apenas do valor dos juros aplicados.
    No seu exemplo, deu a entender que o cálculo de juros será aplicado sobre apenas os R$ 2.000,00, quando na realidade serão retirados os dois mil da dívida de R$ 10.000,00, ou seja o comprador pagará R$ 8.000,00 para quitar.

    Não é isso?

    Obrigado.

    Eduardo.

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