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Refinanciamento de imóveis: entenda o que é e como fazer

Muitas vezes, deixamos sonhos e projetos de lado pela falta de dinheiro. Em outros casos, as dívidas são tantas que nem temos tempo para planejar o futuro. Saiba que financiar um imóvel ou solicitar a portabilidade do financiamento pode causar dúvidas para a maioria das pessoas devido às taxas e juros cobrados pelas instituições bancárias.


Talvez você também não faça ideia de como fazer a escolha entre tantas ofertas existentes no mercado financeiro, diante de tantos cálculos e promessas de benefícios. Mas calma! O refinanciamento de imóveis pode ser uma solução para esses problemas e ainda abrir novas  oportunidades de investimento.


Neste artigo, explicaremos o que é o refinanciamento imobiliário e falaremos sobre as exigências e como solicitá-lo. Curioso? Então siga com a leitura!


O que é refinanciamento de imóveis e como fazer?

De modo geral, o refinanciamento de imóveis é uma modalidade de empréstimo em que um imóvel é utilizado como garantia . Outra forma de designá-lo é com o nome de home equity. A concessão do crédito depende da alienação fiduciária, que é realizada como requisito para a assinatura do contrato.

O imóvel é transferido para o credor até que o devedor quite a dívida. Para obter o empréstimo, o cliente precisa recorrer a um banco ou instituição financeira especializada em  financiamento imobiliário . Assim, ao oferecer o seu patrimônio como garantia, é possível conseguir um refinanciamento de até 82% do valor do imóvel com juros muito vantajosos.

Como funciona o crédito com garantia de imóvel?


Vamos entender melhor como funciona essa modalidade de empréstimo. Apesar de não ser tão popular quanto o método de empréstimo pessoal, o crédito com garantia de imóvel é atraente porque a taxa de juros é uma das mais baixas do mercado.


Além disso, a facilidade da aprovação e a extensão dos prazos de pagamento também tornam a modalidade mais vantajosa. O valor disponível para empréstimo também costuma ser mais alto, com o valor mínimo em torno de 20 mil reais.


Como o refinanciamento requer um imóvel como garantia, a modalidade exige que o consumidor tenha uma propriedade particular em seu nome, com comprovante a ser apresentado à instituição bancária ou financeira. Além de estar  devidamente quitado , o imóvel utilizado como garantia não pode ter qualquer pendência jurídica.


No decorrer do processo, a habitação poderá ser usufruída normalmente, conforme interesse do proprietário. No entanto, não é permitido que ele venda ou transfira a propriedade para terceiros. Em termos mais práticos, é como se o banco ou instituição tivesse a posse indireta do bem durante todo o contrato de empréstimo.

Imediatamente após a quitação da dívida, o imóvel usado como garantia deixa de estar alienado pela instituição, com o proprietário retomando a posse total sobre o patrimônio. Porém, caso a dívida contraída não seja quitada em tempo hábil por quem solicitou o empréstimo, o consumidor pode acabar perdendo o bem para o banco, como forma de quitação do pagamento não honrado.


Empréstimo com garantia de imóvel é confiável?

Quando um imóvel particular é utilizado como garantia de empréstimo, é natural que o consumidor tenha receio da transação. Inclusive, como as taxas de juros são bem menores em comparação aos empréstimos convencionais, é bem provável que algumas instituições sequer citem a existência dessa modalidade de empréstimo — já que ela é mais lucrativa para o consumidor e menos lucrativa para a financeira.

Utilizando um imóvel como garantia, o consumidor terá seu crédito aprovado com rapidez e segurança, sendo essa uma modalidade ideal para quem precisa de um grande montante de dinheiro a juros baixos e com pagamento a longo prazo.

Para você ter uma ideia de como essa modalidade é vantajosa, saiba que as taxas de juros do empréstimo com garantia de imóvel giram entre 1% e 2% ao mês, enquanto os juros do crédito convencional podem chegar a taxas mensais de até 27%. Baita diferença, não?

Quando o refinanciamento imobiliário é interessante?

Ao fazer o refinanciamento, é preciso fazer uma análise das taxas de juros, a quantidade de parcelas, os seguros vinculados e outras possíveis cobranças. Apesar de existirem inúmeras ofertas aos consumidores, perceba o momento ideal para solicitar o crédito. Diversos cenários são favoráveis à utilização de um refinanciamento imobiliário. Por isso, detalhamos alguns a seguir!

Quitação de dívidas


Existem momentos em que o cidadão precisa ganhar tempo para reestruturar sua vida financeira. Nesses casos, para ter acesso a um grande volume de dinheiro, vale a pena refinanciar seu imóvel. Se esse for o caso, calcule qual é o impacto de suas dívidas no momento atual, verificando se não há alternativas mais simples para pagá-las.


Levantamento de verba para reformas


Reformar uma casa pode ser tão difícil quanto construir uma nova. Os custos com material e mão de obra podem desanimar o proprietário. No entanto, uma casa com problemas perde ainda mais  valor de mercado , diminuindo sua expressão enquanto investimento financeiro.


Uma forma de reverter essa situação e preservar seu patrimônio é realizando o refinanciamento do imóvel. De posse de capital, o morador pode reformar a casa de forma rápida, sem lidar com o estresse de ver a obra parada por falta de dinheiro. Além do mais, após reformado, o imóvel pode ser vendido ou alugado, afinal, ele recupera o valor de mercado, tornando-se um ativo capaz de oferecer lucro ao investidor.


Criação de uma reserva financeira para emergências


Existem situações que pegam todo mundo de surpresa. Acidentes, doenças, desemprego etc. Por mais que seja ruim pensar nesses assuntos, mais desagradável ainda é não estar preparado para lidar com imprevistos.


Especialistas em finanças pessoais sugerem que uma pessoa deve ter uma reserva de emergência capaz de provê-la por um período mínimo de seis meses. Esse valor deve ser usado apenas para essa finalidade.


Contudo, juntar dinheiro não é uma tarefa fácil. Por isso, se existe uma situação que o amedronta, reflita sobre a possibilidade de levantar recursos com um refinanciamento de imóvel.


Investimento em um segundo imóvel


O mercado imobiliário continua sendo uma boa forma de investir seu dinheiro. No entanto, ele exige aplicações elevadas. Para não perder a chance de  aumentar seu patrimônio , a dica é levantar recursos com um refinanciamento de imóvel. O novo bem pode ser alugado, com o objetivo de pagar o empréstimo realizado. Após a quitação, o valor obtido com a venda ou o aluguel será lucro do proprietário.


Capital para empreender em um novo negócio


Empreender não é tarefa simples. Uma das maiores dificuldades que os empresários encontram é conseguir capital para tirarem suas ideias do papel. Uma forma de conseguir recursos suficientes para começar a investir em um negócio próprio é o refinanciamento de imóvel. Afinal, a propriedade pertence ao investidor e pode ajudá-lo a realizar o sonho de ser empresário.


Levantamento do dinheiro para viagens

Você sempre quis fazer uma viagem inesquecível, mas o preço dos pacotes está desanimador? O refinanciamento de imóvel também pode ser usado para realizar esse objetivo. Afinal, trata-se de aproveitar mais uma oportunidade de  conseguir crédito  para realizar seus sonhos.


A que condições o refinanciamento de imóvel é submetido?


O refinanciamento de imóvel não é concedido para qualquer pessoa sem distinção. É um empréstimo, e por isso a instituição financeira faz a análise de cada pedido para ver se pode ou não conceder os valores solicitados, independentemente da oferta de uma propriedade como garantia.


Algumas condições são exigidas para o refinanciamento imobiliário. São elas:

  • o imóvel precisa estar em nome do tomador do empréstimo;
  • o imóvel deve estar regularizado em área urbana — com toda a documentação correta;
  • o cliente não pode ter restrições no Serasa/SPC;
  • a renda precisa ser compatível com o valor solicitado;
  • o empréstimo, normalmente, tem um limite de até 60% da avaliação do imóvel.


Cabe ressaltar que, mesmo que o cliente tenha outras dívidas — como um  financiamento imobiliário  —, ele ainda pode solicitar um refinanciamento de imóvel. Uma simulação pode ser requerida antes de efetivar o empréstimo, diretamente na instituição ou no site próprio. Isso facilita a tomada de decisão, uma vez que o usuário consegue ter noção e fazer um planejamento prévio.


Quais etapas fazem parte do processo?

Antes de dirigir-se à instituição financeira, peça a matrícula atualizada do imóvel no Registro Imobiliário, visto que ela passará por uma avaliação realizada por um funcionário da agência. Se o seu imóvel é elegível para um refinanciamento imobiliário e você já se decidiu por essa modalidade, esteja ciente de que esse processo é composto de quatro principais etapas. Veja quais são elas a seguir.

Análise de crédito

No primeiro momento, são tiradas as dúvidas sobre o financiamento por meio de consulta ao sistema da instituição financeira. O interessado em fazer o refinanciamento presta as informações necessárias e apresenta os documentos para a análise. Os agentes observam os rendimentos e os aspectos do imóvel para conferir se eles se encaixam com as regras da instituição.

Análise jurídica

Em seguida, a análise jurídica detalhada é realizada para confirmar se a documentação preenche os requisitos legais. O objetivo desta avaliação é garantir que ambas as partes serão preservadas de futuros problemas com o Poder Judiciário.

Análise do imóvel

A seguir, os agentes financeiros solicitam uma avaliação do imóvel com o agendamento de uma vistoria. Um engenheiro credenciado acompanha o interessado para se certificar de que o valor informado da propriedade está de acordo com o mercado na data do requerimento. O profissional especializado faz uma perícia minuciosa da situação do bem e registra no laudo.

Emissão e assinatura do contrato

Se tudo estiver conforme as exigências da instituição financeira, a proposta de refinanciamento é aprovada, com a emissão do instrumento contratual. Uma data é agendada para a assinatura e o registro do contrato no Registro de Imóveis da região.

Depois da conclusão dessas etapas, uma via do contrato fica com a instituição financeira, que libera o valor solicitado por meio de depósito na conta-corrente do tomador do empréstimo. Essas fases são simples. Basta que o proprietário tenha a documentação do imóvel em mãos e que a propriedade esteja em bom estado de conservação.

Quais são os requerimentos para o refinanciamento de imóvel?

Vamos agora detalhar cada etapa do processo de refinanciamento de imóveis. Como vimos, antes de tudo, é preciso que o indivíduo seja proprietário direto do imóvel em questão. Isso significa que não basta ter a escritura da propriedade em mãos, mas é necessário apresentar a matrícula da habitação. Sem esse documento, não há como comprovar a posse.


Além disso, reforçamos que o imóvel precisa estar com toda a documentação em dia. O tomador do empréstimo precisa ainda provar que tem  renda suficiente  para honrar com a dívida. Para tal comprovação, é exigido que as parcelas do empréstimo não comprometam mais do que 1/3 da renda mensal.


Segundo especialistas, esse ponto se faz necessário para que o consumidor não se endivide ou perca em qualidade de vida durante o prazo contratual. Em termos práticos, considere que para uma renda mensal de R$ 9 mil, o valor da parcela do empréstimo não pode ultrapassar R$ 3 mil por mês.


Entre tantas ressalvas, a boa notícia é que mesmo quem está negativado pode fazer um refinanciamento de imóvel. Contudo, nesses casos, é comum que as instituições financeiras aumentem as taxas de juros como forma de se respaldarem do risco de inadimplência. Por isso, é preciso atenção redobrada para se certificar de que as taxas de juros das parcelas realmente cabem no seu bolso.


Quais são os documentos necessários?

A instituição financeira é responsável por solicitar ao consumidor todos os documentos necessários para dar entrada no processo de refinanciamento. O ideal é conversar detalhadamente com a instituição, pois a documentação pode variar conforme o caso. Via de regra, estes são os documentos solicitados pela maioria dos bancos:

  • RG;
  • CPF;
  • comprovante de renda;
  • comprovante de residência;
  • matrícula atualizada do imóvel.

Em quais situações o refinanciamento não é a melhor saída?


Embora o refinanciamento seja uma ótima possibilidade em diversos cenários, existem alguns casos em que ele não é recomendado. Entre as situações, podemos citar pessoas com descontrole financeiro, incerteza para quitação das parcelas (como um emprego temporário, por exemplo), entre outros.


Tenha em mente que a inadimplência pode resultar na perda do imóvel. Por isso, o  planejamento financeiro  é fundamental para evitar riscos. Como vimos, o refinanciamento de imóvel é mais uma alternativa para obtenção de créditos e, assim como qualquer outra, deve ser analisada de forma responsável.


Portanto, evite tomar decisões financeiras em momentos em que está sob influência de fortes emoções. Essa deve ser uma escolha prática. Do mesmo modo, não tenha preconceitos com o refinanciamento de imóvel, pois esse caminho pode ajudá-lo a obter tranquilidade com suas finanças. Planejamento e equilíbrio são sempre os melhores caminhos nesse caso.


Como solicitar o refinanciamento de imóvel?

Se você já se decidiu pelo refinanciamento de imóvel, com certeza está se perguntando qual é o passo a passo do processo. Por isso, a seguir, detalhamos como fazer a solicitação na prática, indicando o que é de responsabilidade do tomador do empréstimo (cliente) e o que é de responsabilidade da instituição financeira.

Início do processo


  • Cliente: entra em contato com uma instituição financeira confiável.
  • Instituição financeira: identifica quais bancos têm a taxa de juros mais adequada ao crédito solicitado, encaminhando as propostas bancárias personalizadas para o cliente.


Escolha do banco


  • Cliente: analisa as propostas de cada banco e escolhe aquela que melhor se enquadra no seu perfil.
  • Instituição financeira: repassa ao cliente as particularidades do banco em questão, solicitando a lista de documentos necessários para dar entrada no refinanciamento.


Análise de crédito


  • Cliente: aguarda o parecer do banco enquanto este faz a  análise de crédito .
  • Instituição financeira: analisa a documentação do cliente para comprovar sua situação financeira e, então, liberar o empréstimo.


Análise jurídica


  • Cliente: começa a preparar a documentação do imóvel que será utilizado como garantia.
  • Instituição financeira: solicita a documentação do imóvel e a encaminha ao setor jurídico da empresa.


Análise do imóvel


  • Cliente: prepara-se para a vistoria do imóvel.
  • Instituição financeira: agenda a vistoria do imóvel ao atestar que a documentação da propriedade está regularizada.


Emissão do contrato


  • Cliente: lê atentamente cada cláusula contratual antes do fechamento.
  • Instituição financeira: feita a vistoria, a instituição agenda a data da assinatura do contrato.


Registro em cartório e liberação de crédito


  • Cliente: leva o contrato assinado ao cartório para alienar o bem.
  • Instituição financeira: com o  contrato devidamente registrado , dá início ao processo de liberação do capital.


Como escolher a melhor opção de refinanciamento?


A melhor opção de refinanciamento de imóveis pode ser localizada com a observação de algumas características que a instituição financeira deve apresentar. A primeira dela é a solidez de mercado, ou seja, ela deve ser especialista em financiamento imobiliário e estar no mercado há, pelo menos, 10 anos realizando refinanciamentos para ser confiável.


Outro aspecto relevante é a parceria com grandes bancos. Isso comprova a credibilidade da financeira, que, estando aliada a uma instituição bancária reconhecida, oferece mais segurança aos seus clientes. Mas não se esqueça de verificar se os valores praticados são compatíveis com a realidade do mercado e com as suas condições econômicas.

Enfim, agora você já sabe tudo sobre refinanciamento de imóveis e está mais preparado para aderir a essa modalidade de empréstimo. Durante o texto, você pôde verificar como funciona o requerimento do crédito e como realizá-lo na prática, sem abrir mão da segurança e da agilidade do processo.

Ficou interessado? Então,  entre em contato conosco  e descubra se essa modalidade de empréstimo é ideal para o seu perfil!


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