Financiamento Imobiliário

Opções para quitar o financiamento imobiliário

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A aquisição de um imóvel por meio do financiamento tem sido uma das principais opções feitas pela população brasileira nos últimos anos. No entanto, não conseguir quitar o financiamento imobiliário é um medo comum entre os investidores.

Um dos problemas que o cliente acaba encontrando é o prazo de pagamento que pode durar até 30 anos (360 meses). Mas será que esse prazo extenso inviabiliza o pagamento?

Para ajudá-lo a entender melhor este assunto, preparamos um artigo completo sobre o tema. Leia até o final!

Tipos de amortização

Antes de explicar as várias possibilidades que o comprador tem para quitar a sua dívida, é importante entender as duas formas mais comuns de calcular a amortização financeira de um financiamento imobiliário.

Sistema de Amortização Constante (SAC)

Nesse sistema, as parcelas que serão pagas são compostas pelo valor do financiamento mais os juros. No entanto, esses juros são calculados em cima do valor restante da dívida. Ou seja, conforme o comprador vai quitando o seu financiamento, a taxa de juros fixa incide sobre um valor cada vez menor. Por isso, as parcelas caem de preço conforme são pagas.

Vamos a um exemplo: em um financiamento imobiliário no valor de R$ 100 mil, parcelado em 360 vezes, com taxa de juros de 0,72% a.m., a primeira parcela será de R$ 997,77. Esse valor é composto por R$ 277,77 de amortização da dívida e R$ 720,00 de juros.

Já a última parcela será de R$ 279,00, valor que representa a finalização do pagamento do imóvel (R$ 277,77) somado com o produto dos juros sobre o valor da dívida restante, nesse caso, R$ 1,99.

Sistema Price

O Sistema Price (ou Tabela Price) tem parcelas fixas. O que muda é a forma com que essas parcelas são compostas. Nas primeiras mensalidades, há uma carga maior de juros do que de amortização da dívida. Com o passar dos meses, essa situação se inverte.

Usando os mesmos valores do exemplo anterior, incluindo a taxa de juros de 0,72% a.m., temos o seguinte resultado: a primeira parcela do financiamento é de R$ 778,85 e ela é fruto da seguinte soma: R$ 720,00 (juros) + R$ 58,85 de amortização.

A última parcela do financiamento custa os mesmos R$ 778,85 da primeira. Contudo, a amortização da dívida corresponde a R$ 773,28 e os juros são apenas de R$ 5,56.

Lembre-se de que esse cálculo foi só um exemplo, com o objetivo de ajudá-lo a entender os dois sistemas. Portanto, os valores do financiamento e o da taxa de juros são hipotéticos e não correspondem necessariamente à realidade do mercado.

Agora, vamos entender quais outros fatores podem ajudá-lo a pagar o seu financiamento imobiliário.

Diminuição do prazo do financiamento imobiliário

Fazer a amortização da sua dívida, reduzindo o prazo total para quitar financiamento imobiliário, vai resultar em um recálculo do saldo devedor para continuar com os valores de parcelas semelhantes. A vantagem em usar essa modalidade é que o tempo de pagamento é menor e existe a possibilidade de quitação mais rápida, pois o prazo não estará mais tão alongado. O valor abate diretamente do saldo devedor.

Você pode fazer isso se tiver um valor investido que não está rendendo muito, uma aplicação na poupança, por exemplo. Nesse caso, é mais inteligente investir esse capital no pagamento da dívida, reduzindo as parcelas e o impacto dos juros sobre elas, do que deixar esse valor rendendo pouco em uma aplicação de baixo risco.

Redução do valor das parcelas do financiamento

Fazer a amortização do seu financiamento, reduzindo o valor das parcelas, vai acabar em um recálculo do saldo devedor para continuar com o prazo igual. Ou seja, você vai ter o mesmo tempo para pagar, porém, as prestações mensais estarão mais suaves. A vantagem em usar essa modalidade é que você consegue se capitalizar com mais tranquilidade na hora de pagar suas parcelas, e o seu gasto mensal estará reduzido. O valor aqui também abate diretamente do saldo devedor. Trata-se de uma opção visando segurança a médio e longo prazo.

Recursos para quitar o financiamento imobiliário

Ao receber 13º salário, bônus, PLR, FGTS ou qualquer tipo de renda extra verifique se vale a pena investir esse dinheiro ou se é melhor fazer a amortização da sua dívida.

Considere o seu perfil de investidor e poupador. Caso você seja uma pessoa que consegue controlar os seus gastos e investir o seu dinheiro, é aconselhável você não quitar a dívida e direcionar esses recursos para outra fonte de rendimento que vai te dar um retorno maior.

No entanto, se você é uma pessoa que está enfrentando dificuldades para pagar suas contas mensais, mas sempre pensa em comprar coisas novas e nunca consegue juntar dinheiro, vale mais a pena fazer a amortização do seu financiamento.

Todavia, é importante se lembrar que comprar um imóvel também é fazer um investimento, porque a propriedade pode ser alugada, gerando renda fixa, ou vendida, resultando em lucro.

Por isso, se você obteve uma grande quantia financeira, opte por pagar o seu financiamento por algumas razões simples:

  • ao quitar o pagamento você terá a escritura da casa, podendo vendê-la e obter capital;
  • ficar inadimplente com o financiamento faz com que você corra o risco de perder o imóvel e todo o valor investido;
  • os únicos investimentos cujos rendimentos são capazes de pagar o valor do financiamento possuem risco médio ou elevado.

Manter um valor aplicado em vez de quitar o financiamento só vale a pena quando a aplicação apresenta boa liquidez e segurança. Algo parecido com o que foi o Tesouro Direto nos últimos anos, antes de o governo alterar a taxa de juros e reduzir os ganhos com essa aplicação.

Na maioria das vezes, a melhor opção financeira é direcionar os recursos disponíveis para o pagamento da dívida. Principalmente se o imóvel financiado for usado como residência do investidor.

Como vimos neste artigo, quitar o financiamento imobiliário é uma tarefa possível, desde que o comprador entenda as diferenças entre as tabelas vigentes, faça uma pesquisa entre as instituições financeiras e se programe para fazer com que seus recursos sejam direcionados para a compra do imóvel.

Você ainda tem alguma dúvida? Faça uma pergunta no campo dos comentários. Ela pode ser o tema do próximo post!

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