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Ao financiar um imóvel, muitos compradores concentram suas atenções no valor de entrada, nas parcelas e na taxa de juros. No entanto, há um item essencial que não pode passar despercebido: a escritura do imóvel. Além de ser obrigatória para formalizar a compra, a escritura possui custos que podem impactar diretamente a viabilidade da operação, especialmente quando o pagamento não está previsto no planejamento financeiro.
Neste conteúdo, vamos explicar o papel da escritura no financiamento imobiliário, como ela influencia o processo de aquisição e se realmente vale a pena pagá-la à vista ou diluir o custo de outra forma.
Por que a escritura é tão importante na compra de um imóvel?
A escritura é o documento público que formaliza a transferência da propriedade entre comprador e vendedor. Ela é lavrada em cartório de notas e, posteriormente, registrada no cartório de registro de imóveis competente. Sem ela, a negociação feita entre as partes não tem validade legal perante terceiros. Esse documento é vital para assegurar os direitos do comprador, pois é a escritura que permite o registro definitivo da propriedade em seu nome. Enquanto isso não acontece, o imóvel continua, legalmente, em nome do antigo dono — mesmo que todas as parcelas já estejam quitadas.
Para entender melhor, confira o artigo: Escritura do imóvel: quais são os documentos necessários e as taxas?
O que consta na escritura de imóvel?
A escritura contém todos os dados da transação:
- Informações pessoais das partes
- Endereço e características do imóvel
- Valor da negociação
- Forma de pagamento
- Condições acordadas (inclusive cláusulas específicas, como prazos e garantias)
Ela é essencial para garantir segurança jurídica, evitando fraudes, disputas e complicações futuras.
Quanto custa a escritura de um imóvel?
O valor da escritura varia conforme três principais fatores:
- O estado onde o imóvel está localizado (cada UF tem uma tabela própria de emolumentos cartorários)
- O valor total do imóvel
- A forma de aquisição (à vista, financiado, consórcio etc.)
Em média, o custo da escritura varia entre 2% e 3% do valor de mercado do imóvel. Para imóveis financiados, esse valor se soma a outras despesas, como:
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): varia de 2% a 3% conforme o município
- Registro em cartório: também com variação por estado e valor do imóvel
- Tarifas bancárias: como avaliação do imóvel, abertura de crédito, entre outras
- Seguros obrigatórios: normalmente, seguro de morte e invalidez permanente (MIP) e danos físicos ao imóvel (DFI)
Esses custos devem ser considerados no planejamento financeiro da compra, pois são exigidos antes da liberação do financiamento e da entrega das chaves.
Para mais detalhes, veja: Você sabe quais são as taxas do imóvel no momento da compra?
Pagar a escritura à vista ou financiar os custos?
Essa é uma dúvida frequente entre os compradores. A escolha depende, principalmente, da sua saúde financeira, capacidade de pagamento à vista e dos objetivos de longo prazo.
Pagar à vista
Ideal para quem já tem o valor reservado ou está se programando com antecedência. Ao optar pelo pagamento à vista, o comprador elimina custos extras com juros e acelera o processo de registro do imóvel, o que é útil para quem deseja ter logo a posse legal e definitiva do bem.
Vantagens:
- Evitar juros e encargos bancários
- Reduz o valor total da dívida
- Agiliza a emissão da matrícula atualizada
Permite uso do imóvel como garantia futura, se necessário
Desvantagens:
- Alta demanda de capital imediato
- Pode comprometer a reserva de emergência
Incluir no financiamento (quando permitido)
Algumas instituições financeiras, como a CrediPronto, oferecem soluções que permitem diluir os custos com escritura, cartório e registro no valor total do financiamento. Essa opção é indicada para quem quer preservar a liquidez e não comprometer o fluxo de caixa, especialmente em cenários onde os juros estão em patamares mais baixos.
Vantagens:
- Alívio do desembolso inicial
- Preservação da liquidez para outras despesas (móveis, mudança, documentação complementar)
- Facilita o planejamento financeiro de curto prazo
Desvantagens:
- Custo final do imóvel será mais alto
- Juros incidem sobre os valores incorporados ao financiamento
- Pode impactar o valor das parcelas e o comprometimento da renda
Escritura e financiamento imobiliário: como se relacionam?
Durante o financiamento, a escritura do imóvel não é o primeiro passo — ela só é lavrada após a assinatura do contrato com o banco e a aprovação final do crédito. Ou seja, ela representa o encerramento da negociação comercial e o início da relação jurídica formal da propriedade. Após a lavratura da escritura, é necessário registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis, o que consolida oficialmente a propriedade no nome do comprador.
Sem esse registro:
- O imóvel não pode ser vendido legalmente
- Não é possível utilizá-lo como garantia
- Fica impossível incluí-lo em inventários, planejamentos patrimoniais ou dividir bens em caso de divórcio
Diferença entre escritura e registro
- Escritura: é o contrato de compra e venda lavrado no cartório de notas.
- Registro: é o ato que torna pública e oficial a nova propriedade. Ele ocorre no cartório de registro de imóveis.
Um depende do outro para que a transferência de fato se concretize. Para entender melhor a diferença entre escritura e registro, leia: Qual a diferença entre escritura e registro de imóvel?
O que considerar antes de decidir?
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Sua liquidez no momento da compra
Você possui reservas suficientes para cobrir os custos à vista sem comprometer emergências?
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O impacto da escritura no seu orçamento total
Ela cabe no seu planejamento ou exigiria recorrer a crédito pessoal?
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O custo efetivo do financiamento com as taxas atuais
Vale fazer uma simulação considerando o valor real financiado com e sem os custos extras.
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A urgência para registrar o imóvel
Se for uma propriedade que precisa estar em seu nome rapidamente, pagar à vista agiliza o processo.
-
Seus objetivos com o imóvel
É um bem de uso próprio, investimento ou parte de uma estratégia de valorização? Cada contexto pede uma análise distinta.
Estratégias para se preparar e economizar
Se possível, antecipe o planejamento da compra com pelo menos 6 meses de antecedência. Veja algumas estratégias:
- Crie uma reserva específica para custos cartorários e escritura
- Negocie com o vendedor para descontar esse valor do total da venda
- Consulte o cartório previamente para ter clareza sobre os valores reais
- Simule com diferentes taxas e prazos junto com a CrediPronto
- Evite comprometer mais de 30% da renda com as parcelas + taxas
Para mais dicas, acesse: Imóvel e Planejamento Financeiro: Dicas Importantes
Como se planejar para pagar a escritura sem comprometer seu orçamento?
O segredo para lidar com os custos de escritura — e todos os encargos da aquisição de um imóvel — está no planejamento financeiro. Antes mesmo de escolher o imóvel, é fundamental fazer uma projeção completa dos gastos envolvidos. Isso inclui:
- Entrada do financiamento;
- Taxas cartorárias (escritura e registro);
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis);
- Avaliação bancária;
- Seguro obrigatório;
- Despesas com documentação e certidões.
Crie um fundo de reserva exclusivamente para esses custos. Ter essa previsibilidade reduz o risco de surpresas desagradáveis e permite que você conduza a negociação com mais segurança.
Financiamento com escritura inclusa: o que observar?
Se a sua decisão for incluir o custo da escritura no valor total do financiamento, esteja atento a algumas condições:
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Limite de financiamento: os bancos impõem um teto máximo de financiamento, geralmente de até 80% do valor do imóvel. Se o valor financiado somado à escritura ultrapassar esse limite, será necessário complementar a diferença com recursos próprios.
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Impacto nos juros compostos: ao diluir a escritura no financiamento, o valor será incorporado ao saldo devedor e sofrerá incidência de juros ao longo de todo o prazo. No longo prazo, isso representa um custo consideravelmente maior do que o valor original da escritura.
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Análise da taxa de juros vigente: em momentos de juros baixos, essa estratégia pode ser interessante. Já em períodos de juros altos, o custo extra pode pesar demais no total da operação.
A dica aqui é fazer simulações com e sem a inclusão da escritura no financiamento. Comparar os cenários ajudará você a tomar uma decisão mais embasada.
Escritura de imóvel pronto x imóvel na planta
Outro ponto importante é entender como a escritura funciona em diferentes tipos de aquisição:
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Imóvel pronto (usado ou novo): a escritura é lavrada após a assinatura do contrato de compra e venda e da aprovação do crédito. Todo o processo é relativamente rápido, e o comprador pode registrar a escritura logo após o pagamento ou aprovação do financiamento.
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Imóvel na planta: nesses casos, a escritura é emitida apenas após a entrega da obra e da individualização da matrícula do imóvel. Até lá, a posse é formalizada por meio de um contrato com a construtora ou incorporadora.
Essa diferença impacta diretamente o momento do pagamento da escritura e pode exigir um planejamento mais longo por parte do comprador.
E o registro de imóvel? Ele substitui a escritura?
Uma dúvida comum entre compradores de primeira viagem é a diferença entre escritura e registro. São dois passos distintos e obrigatórios:
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Escritura pública: documento que formaliza a transferência do imóvel do vendedor para o comprador.
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Registro da escritura: feito no Cartório de Registro de Imóveis, é o que efetivamente transfere a propriedade do bem.
Ou seja, a escritura não é suficiente por si só — é o registro que garante ao comprador o título de propriedade. Ambos os processos envolvem custos e devem ser levados em consideração no orçamento total.
Dica de ouro: consulte o cartório antes da compra
Cada cartório pode adotar pequenas variações em relação a prazos, procedimentos e valores. Por isso, consultar previamente o cartório responsável pelo registro do imóvel em questão é uma atitude inteligente. Essa consulta prévia permite que você tenha previsibilidade de prazos, entenda os documentos exigidos e saiba exatamente quanto precisará investir no momento da lavratura da escritura e do registro. Além disso, evita idas e vindas desnecessárias, atrasos no processo de compra e eventuais multas contratuais por perda de prazos.
Comprar com segurança é comprar com informação
A compra de um imóvel é, na maioria das vezes, a maior aquisição financeira da vida de uma pessoa ou família. Por isso, cada detalhe conta — especialmente os que envolvem documentos e taxas obrigatórias, como a escritura. Ignorar ou subestimar esses custos pode gerar frustração, atraso na entrega das chaves e até problemas legais. Por outro lado, com planejamento e apoio especializado, é possível transformar esse momento em uma experiência segura, fluida e satisfatória.
Seja pagando a escritura à vista ou incluindo no financiamento, o mais importante é tomar a decisão com base em dados concretos, alinhados ao seu perfil financeiro e às condições do mercado.
CrediPronto: Mais do que financiamento, uma assessoria completa
Na CrediPronto, nosso compromisso vai muito além da liberação de crédito. Atuamos como parceiros estratégicos dos nossos clientes, oferecendo uma jornada completa de orientação — do planejamento inicial à assinatura final do contrato. Nossa equipe está pronta para analisar todos os aspectos da compra:
- Custos cartorários
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