Crédito imobiliário: o que é, principais tipos e etapas

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O crédito imobiliário ajuda milhares de pessoas a conquistarem a casa própria todos os anos por possibilitar melhores condições de pagamento para quem deseja adquirir um imóvel.

Contudo, por existir várias modalidades de financiamento no mercado, muita gente fica perdida na hora de escolher a melhor opção.

Além disso, há outras questões frequentes, como: quem pode fazer? Quais são os requisitos? Como recorrer?

Por conta disso, elaboramos este guia com tudo o que você precisa saber sobre crédito imobiliário .

Aqui reunimos as principais informações sobre o tema, tudo em um só lugar. 

Boa leitura!

O que é crédito imobiliário ?

O crédito imobiliário é um saldo ofertado por instituições financeiras para pessoas interessadas em comprar um imóvel , mas não têm capital suficiente para adquiri-lo à vista.

Em outras palavras, é o valor que uma organização financeira disponibiliza para você financiar uma propriedade , seja ele residencial ou comercial .

Basicamente, o banco concederá uma linha de crédito para você comprar a propriedade – por exemplo, R$ 200.000 – e você pagará uma parcela desse saldo na entrada e a outra em prestações. Veja o exemplo abaixo:

  • Entrada : o valor inicial que você paga ao banco – geralmente, 20% no mínimo. Portanto, dos R$ 200.000, será preciso pagar R$ 40.000 pelo menos.
  • Parcelas : o restante do valor parcelado + taxa de juros do banco (essa varia de cada instituição financeira).

Essa forma de garantir um imóvel é uma das mais populares no Brasil, pois uma boa parte da população não tem o montante necessário para comprar uma residência ou ponto comercial à vista – não é à toa que os financiamentos imobiliários bateram R$ 123,9 bilhões em 2020, um aumento de 58% em relação a 2019 .

Qual é a diferença entre crédito imobiliário e financiamento imobiliário ?

O crédito imobiliário é um saldo oferecido por bancos e demais instituições financeiras para aquisição, construção ou até mesmo reforma de propriedades habitacionais ou comerciais.

Essa é a principal diferença entre essa linha de crédito e o financiamento imobiliário, visto que o segundo só pode ser usado para compra de imóveis novos ou usados .

Quais são as condições para solicitar o crédito?

Mesmo que cada instituição tenha os seus critérios, podemos citar alguns em comum:

Ademais, há alguns parâmetros frequentes referentes à aprovação do crédito imobiliário , tais como:

  • ter, no mínimo, 20% do valor de entrada do imóvel
  • as prestações não podem preencher mais que 30% da sua renda familiar mensal – se você ganha R$ 3.000, a prestação pode ser de R$ 900 no máximo

Quais são os documentos necessários? 

Os documentos também podem variar conforme cada instituição, mas os principais são:

  • identidade — pode ser o RG ou a Carteira Nacional de Habilitação (CNH)
  • CPF — caso não esteja na identidade
  • certidão de nascimento ou casamento
  • comprovante de renda
  • comprovante de endereço
  • declaração de Imposto de Renda — caso não seja isento
  • documentos do imóvel a ser financiado (matrícula, capa do IPTU etc.)

Conheça os tipos de crédito imobiliário

Segundo um relatório divulgado pela Abecip em 2020 , houve um aumento de quase 60% na quantidade de negócios imobiliários, comparado ao mesmo período do ano anterior.

Uma das principais causas desse crescimento está relacionada à diversidade de ofertas criadas pelas instituições financeiras, justamente com o objetivo de estimular a aquisição de imóveis .

Confira, a seguir, quais são os tipos de crédito para imóveis e escolha o melhor financiamento imobiliário para o seu bolso.

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O SFH é uma modalidade de financiamento criada pelo governo em 1964 com o objetivo de diminuir o déficit habitacional brasileiro e dar acesso à moradia à população de baixa renda, caracterizando-se assim por:

  • juros baixos
  • pagamento em longo prazo

Algumas regras do Sistema Financeiro de Habitação são:

  • o crédito imobiliário pode chegar a, no máximo, 80% do valor do imóvel
  • o valor da propriedade não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão
  • limite de tempo de prestação de 30 anos
  • as parcelas não devem exceder 30% da renda mensal
  • o imóvel só pode ser residencial e localizado em áreas urbanas

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

O governo criou esse tipo de crédito imobiliário em 1997 para possibilitar também a compra de imóveis comerciais, além de disponibilizar um sistema mais flexível e sem tantas burocracias quanto o SFH.

Confira algumas das exigências do Sistema Financeiro Imobiliário :

  • sem limites de valor do imóvel ou financiamento
  • atende pessoas jurídicas
  • financia até 90% do valor do imóvel
  • limite de tempo de prestação de 35 anos

Tabela SAC

A tabela SAC é mais um sistema de amortização para calcular o valor e prazo das prestações.

Nesse caso, são maiores no início, mas decrescem conforme o tempo.

Por exemplo, vamos imaginar que você financiou um imóvel de R$ 200.000 em 240 parcelas de R$ 833,33 a uma taxa mensal de 9% ao ano (0,75% ao mês).

No primeiro mês de pagamento, você pagaria R$ 833,33 + R$ 1.500 de taxa, dando R$ 2.333,33.

No segundo mês, a taxa incidirá sobre R$ 200.000,00 menos R$ 833,33, ou seja, sobre o valor de R$199.166,67 – retira-se o valor de uma parcela antes de calcular o valor da taxa, portanto, o 0,75% incidirá agora em R$ 199.166,67, e não em R$ 200.000,00, gerando assim uma parcela menor.

Dessa forma, no mês seguinte o valor incidirá em cima do valor financiado menos a quantia paga nos outros dois meses e assim por diante.

Tabela SAC atrelado à TR

Se você comprar um imóvel de R$ 200.000 hoje, é provável que esse valor não seja o mesmo dentro de alguns anos – ou até mesmo meses – por causa das variações na economia.

Sendo assim, é comum os bancos atrelarem a dívida a algum indicador, como a TR — Taxa Referencial .

Essa é uma taxa de juros que funciona de forma semelhante à Selic e serve como indicador de juros do país. Em geral, oferece um custo-benefício de longo prazo ao comprador, principalmente porque a taxa está quase zerada desde 2017.

Dessa forma, as suas parcelas estarão menos sujeitas às alterações do mercado.

Tabela Price

Na tabela Price , as prestações do crédito imobiliário são as mesmas do início até o fim do pagamento.

Ou seja, se você começou pagando R$ 5.000 no primeiro mês, é esse valor que você pagará no último.

Basicamente, logo no início do financiamento, o dinheiro é mais destinado a quitar os juros. Conforme eles reduzem com o tempo, aumenta-se o valor das prestações do financiamento .

Essa é uma boa opção para quem não tem como pagar prestações mais altas no início ou deseja mais previsibilidade no orçamento.

Tabela Price atrelada à TR

Apesar de a ideia ser manter as parcelas fixas, saiba que elas ainda assim podem variar devido às correções da Taxa Referencial .

Caso haja variação na economia e as suas parcelas estejam atreladas à TR, as prestações aumentarão gradualmente.

Sistema de Amortização Crescente (Sacre)

Nesse modelo, você começa pagando parcelas menores e conforme você pagar, elas aumentam.

É justamente o contrário do SAC , que paga mais a dívida total no início e os juros no final – aqui você paga mais juros e menos dívida no início. Sendo assim, é um sistema um pouco mais estável.

Financiamento Tabela MIX

Esse tipo de crédito imobiliário é a junção das modalidades Price e SAC .

Na tabela MIX, as parcelas seguem o modelo Price (parcelas fixas) até a prestação 36. Depois, migra-se para o SAC e as parcelas decrescem a partir daí.

Financiamento com taxa atrelada à poupança e com saldo devedor indexado pela TR

Essa modalidade de financiamento baseia-se na taxa Selic – responsável por corrigir os rendimentos da poupança – e na TR, a qual indexa o Saldo Devedor .

Ideal para compradores que pretendem quitar o financiamento em, no máximo, 3 anos ou que têm liquidez imediata, com a qual é possível pagar a dívida de uma só vez.

Financiamento com taxa e indexador atrelados ao IPCA

Com parcelas iniciais reduzidas, essa modalidade é uma excelente oportunidade para os brasileiros adquirirem o seu imóvel.

Entenda abaixo como funciona o financiamento com taxa e indexador atrelados ao IPCA:

Como funciona o crédito imobiliário atrelado ao IPCA?

Nesse crédito, a taxa de juros é indexada à inflação reduzida, fazendo com que os funcionários públicos paguem de 2,95% a 4,95%, somados ao valor do IPCA.

O valor das parcelas vai depender da entrada e do banco.

Quais são as vantagens?

A principal vantagem dessa modalidade é o baixo valor das parcelas iniciais, que costumam ser mais altas nas demais opções de financiamento.

Além disso, essa condição possibilita que mais famílias consigam financiar um imóvel.

Quais são os riscos?

O crescimento da inflação é o maior risco desse modelo, uma vez que ocasiona também o aumento do valor das parcelas.

Com isso, caso haja pouco planejamento financeiro , o comprador corre o risco de atrasar o pagamento de algumas mensalidades.

Veja quais são as etapas para adquirir o seu imóvel pelo crédito imobiliário

Para conseguir o crédito imobiliário , o comprador terá de passar por algumas fases determinadas pelo banco.

Abaixo, conheça quais são essas 7 etapas e quais os seus principais processos.

  1. Escolher o imóvel

O primeiro passo é escolher a sua residência.

Durante essa etapa, o recomendado é dar preferência a imóveis que estejam dentro da sua capacidade de compra mínima, mas que também atendam às suas necessidades.

Outra dica : seja realista. Afinal, o financiamento costuma ser um compromisso financeiro de longo prazo que, caso não seja cumprido, pode ocasionar na perda do imóvel .

    2. Enviar proposta de compra

Achou o imóvel ideal para você e sua família, para investir ou para empreender? Então, está na hora de fazer uma proposta .

Essa proposta, por mais que não seja um documento, deve ser enviada ao vendedor por escrito, de preferência via e-mail.

Vale lembrar que, além de indicar a forma de pagamento, é possível negociar o valor do imóvel na sua proposta.

    3. Envio de documentos

Para liberar o financiamento, o banco irá solicitar o envio de documento das partes envolvidas na compra e do imóvel.

Tenha cuidado ao reunir todos os documentos, pois, caso seja verificada alguma inconformidade, a instituição encerra a transação.

    4. Avaliação do imóvel

Nessa etapa, o banco contrata uma empresa especializada para fazer uma avaliação no imóvel, de modo a determinar o valor real da propriedade, verificando se ele corresponde ao indicado pelo comprador durante a solicitação.

    5. Vistoria do imóvel

Penúltima fase de contratação do crédito imobiliário , realizada pelo comprador com o objetivo de garantir que as condições do imóvel, indicadas pelo vendedor, condizem com a realidade.

    6. Análise de histórico

Junto à vistoria, o banco escolhido também fará uma análise do seu histórico financeiro. Será averiguada a sua pontuação na Serasa, se tem dívidas em aberto e se tem o costume de pagar as suas contas dentro do prazo.

Além disso, o banco também avalia se a sua renda mensal está compatível com o valor solicitado.

Após isso, o banco entrará em contato com você informando se o pedido de crédito foi aceito ou negado.

    7. Assinatura do contrato

Chegou a hora de assinar o contrato de compra e venda .

Esse documento deve conter todos os detalhes da transação e ser registrado em cartório, por meio de escritura pública .

Além disso, é o momento de assinar o contrato de financiamento, o qual também é registrado em cartório e tem o mesmo valor legal da escritura.

Fique atento a cada uma dessas etapas e consiga o seu crédito imobiliário sem muita dor de cabeça.

Leia também : Contrato de gaveta: você sabe o que é e quais são os riscos?

Quitação do imóvel: confira as possibilidades 

Existem duas opções para quitar o valor do crédito imobiliário : antecipando parcelas ou finalizando o pagamento da dívida no período estabelecido.

Vale destacar que, com a primeira alternativa, é possível ter mais chances de conseguir um desconto nos juros.

O que fazer após finalizar todo o pagamento?

Independentemente do modo com que foi quitado o imóvel, é necessário solicitar imediatamente a retirada da propriedade da hipoteca, possibilitando a emissão da Certidão de Ônus Reais .

A Certidão de Ônus Reais é um documento de proteção, que visa atestar o pagamento total da dívida por parte do comprador. Com ele, o financiado fica protegido de cobranças indevidas por parte da instituição financeira.

O que pode acontecer caso não consiga quitar?

Em caso de atraso, o banco entrará em contato com você para notificar a parcela em aberto, além de inserir juros sobre o saldo devedor.

Em último caso, o que pode acontecer é o banco entrar com uma ação judicial para colocar o imóvel em leilão. O valor adquirido com essa venda é utilizado para quitar a dívida e pagar custos advocatícios – sendo o restante devolvido ao comprador.

Para evitar esse cenário desastroso, planeje-se financeiramente e, se identificar risco de inadimplência, entre logo em contato com o banco para buscar novas alternativas de pagamento.

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