Financiamento   Imobiliário

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*Importante: O resultado apresentado trata-se apenas de uma simulação. A taxa de juros poderá variar conforme perfil do cliente. A efetivação do crédito e financiamento estão sujeitos a análise e aprovação, e as condições da negociação poderão ser alteradas ou extintas a qualquer momento sem aviso prévio.

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Vantagens de financiar seu imóvel com a CrediPronto

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O financiamento imobiliário é uma linha de crédito exclusiva para clientes Pessoa Física ou Jurídica com a finalidade de aquisição de um imóvel novo ou usado sendo residencial ou comercial. Ideal para pessoas que querem sair do aluguel, comprar o primeiro imóvel ou mudar de residência. Esses e outros motivos que tornam o financiamento imobiliário a linha de crédito com maior desempenho e alcance de clientes no Brasil, ultrapassando o crédito pessoal e crédito automotivo.

1. Análise de crédito:

A CrediPronto analisa a proposta de crédito imobiliário através das informações cadastrais do(s) comprador(es) e comprovação de renda. Se necessário, será solicitado documentações complementares (Imposto de Renda e Extratos Bancários) ao processo de aprovação de crédito.

2. Análise do imóvel:

A avaliação do imóvel garante que o valor de compra esteja dentro do valor de mercado praticado. Feito por meio de perícia técnica, avalia a condição do imóvel, trazendo segurança e tranquilidade do valor bem investido.
A CrediPronto providência essa avaliação mediante apresentação da matrícula do imóvel e capa do IPTU (copia simples ou arquivo digital).

3. Análise jurídica:

Nesta fase, a CrediPronto realizará a análise detalhada da documentação do vendedor, comprador e imóvel. Essa documentação será preenchida e assinada pelas partes envolvidas e então enviada aos cuidados da CrediPronto para sua primeira análise. Nesse momento será checado se existe impeditivos jurídicos que impessam a continuidade do processo.
A análise jurídica é fundamental para a realização de uma transação imobiliária segura e a preservação de todas as partes envolvidas.

4. Emissão do contrato de financiamento:

Após a aprovação jurídica, é iniciada a elaboração da minuta do contrato com a descrição detalhada das partes, imóvel comercializado e cláusulas específicas, respeitando a legislação vigente.

5. Liberação de recursos:

A liberação de recursos ao vendedor do imóvel acontecerá em até cinco dias úteis após o retorno do contrato de financiamento imobiliário devidamente registrado no Serviço de Registro de Imóveis competente, acompanhado da matrícula atualizada do imóvel, constando o registro de compra e venda e alienação fiduciária ao banco.

Conhecidos como sistemas de regulamentação do financiamento imobiliário brasileiro, SFH e SFI. O Sistema Financeiro da Habitação SFH permite o uso do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), impõe taxa de juros máxima de 12% a.a além do limite máximo de valor para o imóvel de até R$ 950 mil para São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal. Demais regiões o valor deve ser igual ou inferior a R$ 800 mil. O Sistema Financeiro Imobiliário SFI é destinado a imóveis comerciais ou residenciais acima de R$ 950 mil para São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal. Para demais regiões o valor deve ser igual ou inferior a R$ 800 mil.

1. Sistema financeiro de habitação (SFH)

Para um financiamento ser regulamentado no SFH, é preciso atender às seguintes condições:

  • O valor de avaliação e de compra e venda do imóvel deve ser igual ou inferior a R$950 mil (para São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal. Para demais regiões o valor deve ser igual ou inferior a R$ 800 mil);
  • O imóvel deve ser residencial.
  • Prazo máximo de financiamento: 360 meses (30 anos) para imóveis residenciais.
  • Possibilidade de uso do FGTS conforme regras da Caixa Economia Federal (CEF).

2. Carteira hipotecária (CH ou SFI)

A Carteira Hipotecária é a linha de crédito utilizada para financiamento de imóveis comerciais ou residenciais com valor acima de R$950 mil (para São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal. Para demais regiões o valor acima de R$ 800 mil), de acordo com as seguintes condições:

  • Prazo máximo de financiamento: 360 meses (30 anos) para imóveis residenciais e 20 anos (240 meses) para imóveis comerciais.
  • Não existe a possibilidade de uso do FGTS conforme regras da Caixa Economia Federal (CEF)

1.­ Garantia do financiamento - Imóvel como objeto da operação

A garantia do financiamento é concedida através da alienação fiduciária ou hipoteca, ou seja, a transferência do imóvel para o nome do banco, até o momento do pagamento total da dívida. Após a quitação, o imóvel irá receber o termo de dissolução da alienação fiduciária ou hipoteca, deixando em sua totalidade, no nome de seus proprietários.

2.­ Seguros

O financiamento da CrediPronto é acompanhado de dois tipos de seguros obrigatórios, que são concedidos para aumentar a sua tranqüilidade e segurança na operação de financiamento.
As coberturas previstas são:

­ Morte e Invalidez Permanente (MIP)

Seguro obrigatório, cobrado mensalmente junto com a parcela do financiamento imobiliário de Pessoa Física. A idade do proponente somada ao prazo de financiamento não pode ultrapassar 80 anos e 6 meses. A finalidade deste seguro é de quitação do saldo devedor, na proporção da composição de renda no financiamento, caso um dos clientes venha a falecer ou fique incapacitado para o trabalho.
Exemplo:Se o saldo devedor de um financiamento composto por duas pessoas for de R$ 100 mil e ocorrer o falecimento do cliente que apresentou 70% do total de rendimentos, o seguro quitará R$ 70 mil do saldo devedor, ficando o outro cliente responsável por continuar pagando normalmente o restante da dívida (R$ 30 mil).

­ Danos Físicos ao Imóvel (DFI)

Seguro obrigatório, cobrado mensalmente junto com a parcela do financiamento imobiliário de Pessoa Física. A finalidade deste seguro é assegurar eventuais danos ao imóvel no período do financiamento, como por exemplo, incêndio ou inundação, exceto problemas oriundos da sua construção. O valor da parcela inicial é obtido sobre o valor de avaliação do imóvel que é reajustado mensalmente pela TR. A cobertura DFI incide sobre o valor de avaliação do imóvel e responderá pelas despesas de reparos, inclusive quitando as prestações do financiamento enquanto o imóvel estiver em obras.

1. Tarifa de Avaliação de Bens Recebidos em Garantia:

A tarifa obrigatória para inicio do financiamento imobiliário está regulamentada pelo BACEN e é cobrada do cliente para avaliação do imóvel recebido em garantia. O valor está publicado no tarifário do próprio banco, disponível no site do Itaú. O valor será debitado da conta corrente informada e preenchida pelo cliente no formulário ou poderá ser incorporado junto ao financiamento.

2. Tarifa de Administração de Contratos (TAC):

Tarifa de administração do financiamento conforme previsão nas resoluções do BACEN. Essa tarifa está inclusa nas parcelas do cliente desde a 1ª prestação.

3. IOF (Imposto sobre Operações Financeiras):

Imposto pago na contratação de Financiamento Imobiliário de Imóveis não residenciais, adquirido por Pessoa Física e/ou Pessoa Jurídica. O valor do imposto varia de acordo com o tipo de Pessoa, acrescida da alíquota adicional de 0,38%. O valor correspondente não pode ser financiado e deve ser cobrado por débito em conta corrente, ao final do processo de análise na formalização PF/PJ. Obs.: Devido ao Decreto 8.392/15 publicado no Diário Oficial no dia 22/01/2015, foi determinado o aumento da alíquota diária do IOF em operações de crédito imobiliário realizadas por pessoas físicas de 0,0041% para 0,0082%.

4. Custos Cartorários:

Valor cobrado pelo Serviço de Registro de Imóveis para formalização da garantia de alienação fiduciária na matrícula do imóvel e registro do contrato. Varia de acordo cada cartório.

5. ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis):

Esse imposto deverá ser pago ao governo municipal (na prefeitura) e é calculado sobre o valor de avaliação do imóvel, viabilizando a transferência de propriedade ao comprador. Os custos, Tarifa de Avaliação de Bens Recebidos em Garantia, Cartorários e ITBI, podem ser incorporados no valor financiado.

As custas cartorárias e ITBI, podem ser incorporadas entre 0% e 5% sobre o valor de avaliação do imóvel. Esse valor será depositado na mesma conta corrente em que será realizado o débito das parcelas mensais do financiamento após o registro do contrato.

1.­ Já possuo um financiamento imobiliário, posso fazer outro?

Sim, desde que comprove renda suficiente para assumir ambos os financiamentos, e que o novo financiamento se enquadre na política de crédito vigente.

2.­ É possível fazer transferência do financiamento bancário?

Sim. A transferência do financiamento somente será possível mediante a concessão de um novo financiamento ao solicitante, que terá como base política de crédito e legislação vigentes à época da concessão. O cálculo da renda mínima necessária está condicionado às variáveis da nova operação, tais como: valor do financiamento, idade do proponente e ao valor de avaliação do imóvel.O contrato de financiamento anterior deve ser sem parcelas em atraso.

3.­ Imóveis em construção podem ser financiados?

Não. Apenas os imóveis que estão concluídos e que possuem habite-se (autorização dada pela Prefeitura para que se possa ocupar e utilizar um imóvel recém-construído ou reformado).

4.­ Se a minha renda não atingir o mínimo exigido, posso somar a renda com a de outra pessoa?

No financiamento é permitido que seja formado por, no máximo, duas pessoas, que devem compor a renda exigida. Clientes casados, inclusive por União Estável, somente é permitida a composição de renda com seu respectivo cônjuge.

5.­ O que é ITBI e como ele é calculado?

ITBI é o imposto sobre transmissão de bens Imóveis. Esse imposto deverá ser pago ao governo municipal (na prefeitura) e é calculado sobre o valor de avaliação do imóvel.

6.­ É obrigatória a abertura de conta corrente no itaú?

Somente para o comprador, pois o financiamento imobiliário da CrediPronto é operacionalizado por meio de débito automático. Por esta razão, é necessário que possua uma conta corrente no Itaú.

7.­ Comprei um imóvel na planta, pretendo quitar na entrega das chaves, posso utilizar o FGTS mesmo tendo outro imóvel?

Depende da situação do outro imóvel, pois mediante as regras da Caixa Econômica Federal, não é possível utilizar o FGTS se houver outro imóvel no mesmo território limítrofe ou se o outro imóvel estiver financiado dentro ou fora desse território também.

8.­ Moro em São Paulo, onde já possuo 2 imóveis em meu nome. mas trabalho há mais de 3 anos em Itapecerica da Serra (exemplo), posso usar meu FGTS para comprar um apartamento em Itapecerica da Serra?

Não, pois Itapecirica da Serra faz parte da região metropolitana de São Paulo além de ser município limítrofe de São Paulo. O proponente não pode possuir imóvel no município que reside ou exerce sua ocupação principal, município limítrofe ou pertencente à região metropolitana.

9.­ Posso utilizar o FGTS para amortizar o saldo devedor em um imóvel financiado pela Carteira Hipotecaria?

Não. O limite aceito pelas regras de uso do FGTS em utilização para financiamento a e venda do imóvel deve ser igual ou inferior a R$950 mil (para São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal. Para demais regiões o valor deve ser igual ou inferior a R$ 800 mil); O imóvel deve ser residencial.

10.­ O que é município limítrofe?

Entende-se por município limítrofe as regiões vizinhas. Exemplo: São Paulo x Guarulhos são regiões consideradas limítrofes (vizinhas), então se o cliente mora em Guarulhos e trabalha em São Paulo e quer comprar o imóvel em São Paulo poderá usar o FGTS, se não possuir imóvel. São Paulo x Praia Grande/SP não são regiões limítrofes (vizinhas), e neste caso se o cliente trabalha e mora em São Paulo e quer comprar o imóvel na Praia Grande, não poderá usar o FGTS.

11.­ Posso adquirir o imóvel em qualquer lugar, usando o FGTS?

Não. Há restrições. O imóvel deve estar situado no município onde o comprador exerce sua ocupação principal, ou em município limítrofe, ou pertencente à mesma região metropolitana. Poderá ser escolhido imóvel no município onde o cliente mora, desde que comprove que não possua nenhum imóvel em todo o território nacional.

12. Existe enquadramento para o uso do FGTS para o imóvel?

Sim. O imóvel além de estar em condições para moradia, não poderá ter sido adquirido pelo(s) vendedor(es) com recursos do FGTS, nos últimos três anos.

13. O que é contrato de compromisso de compra e venda?

É a formalização do compromisso comercial entre o comprador e o vendedor do imóvel. Neste contrato o vendedor é chamado de promitente-vendedor e o comprador de compromissário-comprador.

14. Pode ser feita venda de imóvel por procuração?


Sim. Essa procuração deve ser pública.

15. Por que devo fazer o registro do imóvel?

O registro do imóvel declara quem é o verdadeiro dono do imóvel. De acordo com o Código Civil Brasileiro, a propriedade (imóvel) somente é transferida após o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Portanto, não vale assinar somente a escritura ou o contrato de venda e compra do imóvel. Deve-se realizar o registro, pois sem ele, você não é considerado de fato o proprietário.

16.­ Quais as providências que deverão ser tomadas ao quitar o imóvel?

Ao quitar todas as prestações do financiamento, providenciar a Escritura Definitiva no Tabelionato de Notas. Leve todos os documentos pessoais (dos compradores), respectiva prova de quitação e o contrato. Em seguida registre a Escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente para a efetiva garantia da propriedade do imóvel. Após, peça por escrito na Prefeitura a alteração do imposto territorial para seu nome e seu endereço.

17.­ Posso utilizar o FGTS para amortizar o financiamento imobiliário?

Sim, desde que o financiamento se enquadre nas regras da CEF você pode utilizar para amortização extraordinária do saldo devedor para redução do valor da prestação do saldo devedor para redução do prazo contratual.

18. Como faço para solicitar o informe de rendimento para declaração de imposto de renda?

É necessário que o cliente entre em contato com a central de atendimento do banco Itaú no telefone 4004-7051 tendo em mãos os dados do primeiro proponente e o número do contrato de financiamento de imóvel. Na própria URA eletrônica, terá a opção desejada.

19. Até quantas pessoas podem constar no contrato de financiamento imobiliário?

Podem constar até 2 Pessoas no contrato de financiamento imobiliário, desde que as pessoas estejam nas seguintes condições:
- Ambas precisam ser solteiras;
- Se casadas sob o regime de Comunhão Parcial ou Comunhão Universal de Bens, só poderá compor renda exclusivamente com o cônjuge;
- Se casada sob o regime de Separação Total de Bens, pode compor com outra solteira, do mesmo regime ou de estado civil que se assemelhe (Ex. Viúva, Divorciada...)

20. Precisa existir algum parentesco para fazer a composição do crédito imobiliário? Existe alguma restrição?

Não é necessário existir parentesco, precisam respeitar as condições da questão 19

21. O contrato de financiamento tem cláusula de direito sobre o imóvel proporcionalmente a renda apresentada? (Ex. João está comprovando 50% de renda para o financiamento, ele tem direito a 50% do imóvel, Maria está comprovando 20% da renda, tem 20% do valor do imóvel...).

No contrato existem duas clausulas que costumam gerar confusão sobre este assunto, uma que trata do % de participação da renda e participação securitária, e outra que trata do % de propriedade do imóvel:

- Participação Securitária: A participação securitária é proporcional à renda de cada participante: Renda exigida para contratação do financiamento: R$ 10.000,00, onde o 1º Proponente comprova renda de R$ 8.000,00 e 2º Proponente de R$ 2.000,00. Logo 1º Proponente representa 80% da renda apresentada, enquanto o 2º Proponente 20%. Esse será o percentual de cobertura em caso de morte ou invalidez de um dos proponentes. IMPORTANTE, este % não tem nenhuma relação com a propriedade do imóvel.
- Propriedade do Imóvel: Caso os proponentes sejam casados sob o regime de Comunhão Parcial ou Universal de Bens, obrigatoriamente o % de propriedade será de 50% para ambos. Caso sejam Solteiros, Viúvos, Divorciados ou Separação Total, este % vai seguir o que for declarado no Formulário de Compradores.

22. 3 Pessoas estão contratando um mesmo financiamento, sendo que uma delas já usou FGTS para compra de outro imóvel. As outras duas podem usar o FGTS?

- 3 Pessoas NÃO podem contratar um mesmo financiamento. Caso sejam 2 pessoas:
- Se forem casadas, sob o regime de comunhão universal de bens, NENHUMA DAS DUAS PODERÁ USAR FGTS
- Se forem solteiras, divorciadas, viúvas, ou casadas sob o regime de comunhão parcial (neste caso, desde que, o outro proponente tenha comprado o imóvel e utilizado FGTS antes do casamento), a outra pessoa pode usar o FGTS normalmente.

23. Clientes com união estável, precisam apresentar as certidões de casamento?

Não é necessário! A união estável (hoje) é declarada apenas no Formulário de Comprador.

24. É possível incluir os valores de documentação do imóvel novo ou usado (ITBI, FUNREJUS, Registro...) no financiamento?

Sim, mas estes recursos são incluídos no financiamento à título de “Reembolso”, ou seja, o cliente vai ter que dispor dos valores para pagar as custas e despesas, e após o contrato registrado ele vai receber os valores em sua CC. Limitado ao % de 5% do valor de avaliação do imóvel.

25. Existem custas para a avaliação ou avaliador do imóvel?

Sim, hoje este valor é de R$ 3.155,00, e pode ser pago de 3 modos: incorporado ao financiamento, ou através de boleto ou através de débito em conta, o cliente escolhe a opção que te atende melhor. NÃO É NECESSÁRIO PAGAR BOLETO ANTECIPADAMENTE COMO OUTROS BANCOS TÊM EXIGIDO.

26. Existe algum abatimento em custas quando é o primeiro imóvel?

Sim, trata-se de uma regra nacional, e o cliente precisará buscar este desconto junto ao RGI. Via de regra os RGIs tem um modelo de declaração que precisa ser apresentado. Nós temos um padronizado no Itaú, mas, nem todo RGI aceita o nosso, é preciso se informar no RGI.

27. Renda formal x informal tem pesos diferentes?

Não, o que muda é a forma de apuração. A apuração do holerite é exata, e segue o valor bruto apresentado no documento. A apuração da “Renda Informal” segue uma regra distinta que calcula a média movimentada na CC, e exclui valores considerados “discrepantes”. Ex. Se uma conta tem créditos médios de R$ 10 Mil mês, e num determinado mês recebe uma TED de R$ 50 mil, possivelmente esta TED não será considerada. Importante ressaltar que a “Renda Informal” deverá constar registrada em CC e em alguns casos, será necessário constar também no IRPF. NÃO É ACEITO DECORE.

28. O valor do imóvel para a conta do percentual de financiamento pode variar entre o valor de avaliação e o valor de venda?

Pode-se optar pelo que mais convém? NÃO! Neste caso, para efeito de % de financiamento, será sempre considerado o MENOR VALOR.

29. Cliente tem financiamento de 300 mil em 360 meses. Em dado momento, consegue antecipar 50 mil. Cliente pode optar entre quitar as parcelas do final ou o valor é recalculado e redividido entre os meses que ainda restam do contrato?

Ele tem a opção de quitar as parcelas do final, mas, no sistema SAC esta não é a mlhor opção, do ponto de vista financeiro. Este sistema permite amortização extraordinária, esta amortização liquida direto do SD atualizado e sob o valor liquidado não são cobrados juros ou outros custos (Seguro, Taxas) do financiamento. E as demais parcelas são recalculadas, permitindo ao cliente, manter o valor da parcela e reduzir o prazo, ou reduzir o valor da parcela e manter o prazo.

30. Cliente pode ter um financiamento SAC e em algum momento alterar para PRICE ou vice e versa?

Hoje não existe esta possiblidade. Aproveito para informar que, todos os temas “pós-contratação” são demandas atendidas diretamente pelo ITAU. A CrediPronto não tem alçada para estas negociações e tratativas.

31. Cliente já possui financiamento de imóvel e quer contratar um segundo financiamento, sendo que tem renda suficiente para mais financiamentos. Alguma restrição?

Não existe restrição, se o cliente comprovar renda para os dois, existe a possiblidade de aprovação e contratação de um novo financiamento.

32. Quais são as regras em caso de inadimplência?

O contrato reza o seguinte: Após o prazo de carência indicado no item 12 (30 dias), contado a partir do início do atraso no pagamento, o Comprador será intimado pelo Serviço de Registro de Imóveis ou pelo Serviço de Registro de Títulos e Documentos, a pedido do Itaú, para realizar o pagamento do valor em atraso (purgação da mora), acrescido dos encargos moratórios aqui estipulados. Caso o Comprador esteja em local certificado como incerto e não sabido, a intimação será realizada por edital publicado por 3 dias no jornal de maior circulação do local do Imóvel ou em local de fácil acesso, caso não haja publicações diárias de imprensa. 27.1. O Comprador deverá realizar o pagamento conforme instruções prestadas pelo Itaú, podendo o pagamento ser realizado por meio de cheque OP (ordem de pagamento) nominal ao Itaú ou a quem este indicar. Caso restem valores a pagar, estes serão cobrados nas próximas prestações mensais. 27.2. Com o pagamento realizado pelo Comprador e com o recebimento dos valores pelo Itaú, a garantia e as demais obrigações contratuais seguirão íntegras e vigentes. 28.

CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE – Caso não seja realizado o pagamento dos valores em atraso após a intimação de pagamento, o Serviço de Registro de Imóveis certificará o fato e averbará na matrícula do Imóvel a consolidação da propriedade em nome do Itaú.  OBSERVAÇAO IMPORTANTE: Trata-se de regra do atual Sistema de Alienação Fiduciária praticado no Brasil, POR TODAS AS INSTITUIÇÕES. Atualmente a “retomada” ocorre no prazo médio de 90 Dias.