Conteúdo em áudio Financiamento Imobiliário

SFH e SFI: Qual a diferença entre os financiamentos imobiliários?

Ouça essa matéria.

A casa própria ainda é o sonho de muitos brasileiros. Mas um investimento desse porte é inviável para a maioria das pessoas. Assim, o financiamento de imóvel se torna uma necessária opção. O financiamento imobiliário pode se enquadrar no SFH ou não. Mas qual a diferença entre os financiamentos imobiliários?

SHF (Sistema Financeiro de Habitação) e SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) são os dois sistemas de financiamento existentes no Brasil. É importante esclarecer que quando nos referimos a eles estamos falando de normas. A meta do SFH e do SFI é impor às empresas de crédito um conjunto de regras para proteger o mercado financeiro e o consumidor.

Não fosse assim, cada banco trabalharia à sua maneira e isso causaria desentendimentos. Feito esse esclarecimento, recomendamos a leitura completa deste artigo para que você possa entender o tema!

Mas, o que é o SFH?

Criado em 1964, o SFH foi feito para ajudar as classes de menor renda do país a obter sua casa própria. Hoje, no entanto, esse sistema atende a pessoas de diferentes faixas de renda, devido aos valores dos imóveis.

Para que você entenda melhor, um programa que se enquadra no SFH é o Minha Casa, Minha Vida.

E por que a taxa de juros é mais barata?

Você paga taxa de juros menores porque o dinheiro do seu financiamento também vem de fontes mais baratas. Os recursos do SFH são provenientes da Caderneta de Poupança. Ela rende bem pouquinho para quem deixa o capital na conta-poupança. Em 2018, essa opção de investimento trouxe ganhos nominais de 4,62% aos investidores, por isso ela custa menos para o banco que pega o dinheiro emprestado.

Outra fonte de recurso é valor do FGTS que rende menos do que a Poupança. Em 2018, os valores captados pelas empresas para depósito nesse fundo tiveram rendimento nominal de 4,16%.

E as regras?

O valor máximo de um imóvel que se enquadra no SFH é de R$ 1,5 milhão, o financiamento não pode representar mais de 80% do valor do imóvel (incluindo despesas acessórias!). Ele deve estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis, ser residencial e urbano, estar localizado na região onde o contratante reside ou trabalha (há pelo menos um ano).

Ademais, não é permitido ter sido usado FGTS para financiamento ou construção do imóvel em questão nos últimos 3 anos.

As regras que regem o SFH foram criadas pelo governo e são supervisionadas pelo Banco Central, mas foram atualizadas em 2018. As novas regras para o SFH começaram a valer em 2019. Antigamente, o valor máximo da taxa de juros era de 12%. Contudo, agora os bancos estão livres para negociar com o cliente esse valor.

É importante esclarecer que o valor médio dos juros cobrados sempre ficou em torno de 10%, nunca se aproximando do teto máximo, tornando-o pouco relevante na prática.

O consumidor também deve ficar atento ao índice que reajustará o contrato. Com a nova regulamentação, eles também variam de banco para banco. Isso significa que o cliente deve pesquisar esses valores antes de contratar o financiamento.

prazo máximo é de 35 anos, o equivalente a 420 meses. Vale destacar que é preciso estar com o nome limpo, ou seja, não ter negativação no SPC Serasa ou pendências com a Receita Federal.

Posso usar o FGTS?

Se você pretende usar o seu saldo do FGTS para abater o valor financiado, é importante saber alguns pré-requisitos. São eles: não ter nenhum outro financiamento pelo SFH; não ter outro imóvel residencial urbano na região onde trabalha ou reside; ter contribuído para o FGTS com pelo menos 3 anos de trabalho, consecutivos ou não, na mesma empresa ou em outra.

Caso você esteja comprando um imóvel junto com outra pessoa, saiba que é possível somar o saldo do FGTS de mais de um comprador, desde que ambos respeitem as regras citadas nos tópicos anteriores.

Como esse valor é depositado mensalmente pelas empresas, durante o financiamento, o cliente poderá usá-lo para amortizar sua dívida ou pagar até 12 parcelas que estejam atrasadas.

O que é o SFI?

O Sistema Financeiro Imobiliário engloba todos os financiamentos que não estão no SFH. Ou seja, para saber se o imóvel em questão está enquadrado no SFI é só atentar-se para as exigências do SFH. Caso alguma seja violada (valor maior que o valor preço permitido, imóvel comercial, imóvel em zona rural, localizado fora da região onde o contratante reside ou trabalha, etc.), o financiamento é regido pelo SFI.

O SFI atende a uma parcela importante do mercado imobiliário: os investidores. Lembremos que existem pessoas que compram imóveis com o objetivo de revendê-lo, obtendo lucro. Nesse caso, o SFI atende às necessidades desse setor.

Outra fatia do mercado imobiliário atendido pelo SFI é o comércio de imóveis de luxo — e isso é muito importante para o setor, uma vez que se tratam de projetos complexos, com grande valor de mercado e que geram muitos empregos em sua construção civil.

Para que você tenha uma ideia, mesmo na crise, cresceu muito o interesse pelas propriedades luxuosas. Uma matéria do Correio Braziliense mostrou que esse setor teve aumento de 20% em suas construções.

Para finalizar, as empresas também são beneficiadas pelo SFI, já vez que precisam de financiamentos para comprar uma propriedade que será sede do negócio, por exemplo.

E o dinheiro do SFI, de onde vem?

No caso do SFI, os recursos que possibilitam o financiamento de imóveis vêm de investidores do setor imobiliário, como bancos e financeiras. Fundos de renda fixa, por exemplo, frequentemente financiam o SFI.

As taxas dos financiamentos dos SFI não são fixadas. Em 2018 o valor médio desses juros foi de 10% a.a. Os bancos têm autonomia para praticarem as taxas que acreditarem serem adequadas, tornando a pesquisa por parte do consumidor muito importante.

É necessário lembrar que não é possível usar o FGTS no caso do financiamento regido pelo SFI. Isso não se trata de algo ruim, uma vez que essa opção de crédito atrai clientes Pessoa Jurídica e não faz muito sentido para trabalhadores com carteira assinada.

Qual é o melhor para mim?

A resposta é simples: se o imóvel que você deseja comprar se enquadra no SFH, as taxas reguladas (e baixas), além da possibilidade de usar o FGTS, tornam o financiamento mais atrativo e menos oneroso.

Caso o imóvel não atenda aos requisitos do SFH, faça uma nova pesquisa de mercado com as exigências em mente e atente para as oportunidades de financiamento mais barato. É possível encontrar bons imóveis e comprar sua casa sem comprometer grande parte da renda!

Além do SFH e SFI, quem deseja comprar uma casa ou apartamento deve incluir mais um termo nessa sopa de letrinhas: o Custo Efetivo Total (CET). É comum que o cliente foque apenas na taxa de juros de um financiamento, mas essa transação envolve outros custos como taxas e impostos. Na prática, conhecer esse valor o ajudará a fazer o melhor negócio.

Todavia, entender como funcionam o SFH e SFI é importante para que o cidadão entenda o sistema imobiliário. Trata-se de um dos setores mais relevantes da economia, pois gera empregos, trabalha com recursos financeiros privados (Poupança, FGTS etc.) e financia o maior sonho do brasileiro: a moradia.

Por isso, se você quer continuar bem-informado sobre as novidades do mundo dos imóveis, siga o nosso blog nas redes sociais. Publicamos artigos contendo análises detalhadas e didáticas, porque nosso objetivo é ajudar as pessoas a entenderem o mercado. Estamos no Facebook, YouTube, Instagram e LinkedIn.

 

Faça uma simulação e financie até 82%

Acompanhe

Acompanhe as nossas redes sociais e fique por dentro das novidades.