O que você sempre quis saber sobre os leilões de imóveis

Muitos brasileiros sonham em comprar a casa própria e procuram oportunidades para pagar preços mais baixos. Uma opção bastante interessante é o leilão imobiliário, que oferece imóveis bastante atrativos com custos reduzidos. Mas é claro que o comprador precisa saber como funciona o processo e quais são os pontos que merecem mais atenção nesse tipo de negociação.

Leilões de imóveis são ótimas oportunidades para comprar bens por bons preços, já que o valor mínimo para adquirir um imóvel é estipulado por um leiloeiro. No mercado imobiliário , existem duas opções para comprar imóveis: leilão judicial e leilão on-line. Essas duas modalidades são interessantes para quem deseja fazer bons negócios e economizar dinheiro.

O leilão imobiliário também é indicado para pessoas que desejam comprar a casa própria ou trocar a sua propriedade por um apartamento, por exemplo. Neste artigo, vamos explicar como funcionam os leilões de imóveis, quais são os tipos, quem pode participar e por que, quais os cuidados que devem ser tomados, entre outros detalhes importantes. Quer entender como conquistar um imóvel próprio por meio de um leilão? Continue a leitura!

Como funcionam os leilões de imóveis?

Um leilão de imóveis é uma atividade que não requer muitas negociações para a concretização da compra e da venda. Ocorre uma disputa em que as pessoas podem participar livremente para ofertar lances e adquirir uma propriedade. Veja a seguir como é o funcionamento dos negócios que envolvem os leilões judiciais ou extrajudiciais em nosso país!

Principais etapas

Geralmente, acontecem duas etapas em leilões, sendo que na primeira os interessados oferecem valores baixos que não são aceitos. Nessa etapa, a negociação não é efetuada porque as ofertas não alcançaram o valor da avaliação do imóvel .

Já na segunda etapa, o leiloeiro faz uma nova tentativa de vender o bem estipulando um valor mínimo para que se iniciem as propostas. Aquele que der a quantia maior passa a ser o proprietário da casa, apartamento etc. As avaliações são fundamentais para determinar o valor dos bens que serão leiloados.

Elas são feitas por um oficial de justiça ou um perito judicial que se responsabiliza pela elaboração de um laudo. Os profissionais consideram várias informações, como infraestrutura, estrutura do imóvel, localização, valor dos imóveis na região, entre outros detalhes.

Origem dos imóveis

A origem dos imóveis leiloados é a inadimplência de seus proprietários. Por exemplo, uma pessoa que tenha financiado um imóvel com o auxílio de uma instituição bancária não é a proprietária legal. O proprietário é o credor, ou seja, a financeira que possibilitou a compra. Se as parcelas não forem pagas, o bem é vendido para quitar o parcelamento.

Outra situação bastante comum ocorre quando o dono de um imóvel faz um empréstimo e o oferece em garantia do pagamento da dívida. Ao deixar de efetuar os pagamentos em dia, a propriedade vai a leilão e o proprietário é obrigado a desocupá-lo. Acontece ainda com donos de empresas que deixam de pagar direitos trabalhistas.

A empresa fica inadimplente ao dispensar os empregados que entram na Justiça para cobrar os seus direitos. Depois da sentença, se o titular do negócio não pagar o débito, o juiz determina a desconsideração da personalidade jurídica e ordena a penhora dos bens que compõem o patrimônio pessoal do empresário. Outros processos também podem originar os leilões.

Procedimentos do negócio

Os procedimentos do negócio são diferentes das etapas realizadas na compra e venda entre particulares, pois a aquisição não é feita entre o antigo proprietário e o novo comprador. Nos leilões, não existe um vendedor para negociar condições de pagamento do imóvel, prazos e valores. Há um bancou ou juiz que homologa ou não a arrematação.

Quem estiver interessado em dar lances terá que se esforçar para dar a melhor oferta e arrematar o bem. As pessoas ficam sabendo sobre os locais e as datas dos leilões por meio da publicidade promovida pelo leiloeiro ou buscando informações no sítio da Justiça do Trabalho ou dos tribunais brasileiros. O Poder Judiciário divulga as informações ao público.

Finalidades

O objetivo do leilão de imóveis é possibilitar o pagamento de um débito que normalmente decorre de uma alienação fiduciária ou hipoteca. Em virtude disso, o bem é penhorado, e o devedor, expropriado contra a sua vontade para eliminar a situação de inadimplência. Esse é um meio de fazer justiça e colocar fim aos litígios de forma pacífica.

Contudo, o credor pode decidir arrematar o bem durante o leilão fazendo uso de seu crédito. Todavia, se o crédito for menor do que o valor mínimo do lance, o arrematante terá que complementar a quantia. Vale destacar que essa arrematação realizada pelos credores não pode ser confundida com a adjudicação compulsória, que é um instituto distinto.

Esse caso ocorre quando o exequente decide adquirir o bem que foi penhorado por meio de processo judicial para obter o valor do crédito. Nesse caso, será preciso pagar o valor da avaliação realizada por perito ou avaliador oficial. Quando o valor a ser recebido é menor do que o do imóvel, os credores devem depositar com antecedência a diferença.

Bens impenhoráveis

Nem todos os imóveis podem ser penhorados e leiloados. O Código de Processo Civil dispõe que existem bens protegidos por lei, impenhoráveis ou inalienáveis, conforme o seu Artigo 832. Nesse rol, entram os bens de família: o imóvel que serve para a residência familiar se a dívida não estiver a ele vinculada e as pequenas propriedades rurais. 

Avaliação dos imóveis leiloados

A avaliação dos imóveis que vão a leilão é realizada por um perito judicial nomeado pelo juiz que conduz o processo para a elaboração de um laudo. O profissional considera o estado de conservação do bem, a sua localização, os preços de mercado da região, os rendimentos que ele pode gerar e outros aspectos relevantes para a adequada precificação.

Sistematização dos leilões judiciais

Os leilões judiciais eram realizados de modo unificado até pouco tempo atrás. Isso significa que cada Vara podia designar uma data para realizar a solenidade. Os pregões aconteciam em frente às salas dentro das estruturas dos fóruns de cada Comarca. O procedimento era executado por serventuários ou por oficiais de justiça.

Na atualidade, a Justiça Federal e a Estadual já sistematizaram os leilões que ocorrem concomitantemente e envolvem um elevado número de processos. Os leiloeiros registrados nas Juntas Comerciais realizam os pregões na presença de um juiz e a solenidade é gravada. Em um único local e data, são leiloados vários imóveis para facilitar a participação do público.

Definição de lotes

Os imóveis são leiloados isoladamente ou em lote, ou seja, um conjunto de bens que é levado a leilão. O arrematante pode decidir arrematar um lote inteiro ou apenas uma das propriedades que apregoadas. Mas, se outro participante fizer uma oferta pelo lote, ganhará a disputa. O juiz providenciará a entrega da posse ao novo proprietário.

Acesso ao imóvel

Assim que a arrematação for homologada, a Justiça expede um documento conhecido como mandado de imissão. O oficial de justiça acompanha o arrematante e entrega a posse do imóvel. Caso o bem ainda esteja ocupado, ele receberá um prazo para a desocupação e, se houver resistência, será tirado pela força policial.

Em situações que envolvem imóveis locados, o arrematante pode continuar com a locação e receber os aluguéis até que o contrato esteja encerrado. Porém, se não estiver disposto a esperar o encerramento do pacto, terá que solucionar o problema utilizando a seu favor a Lei de Locação . Essa legislação permite que o novo proprietário mande desocupar o bem.

Entretanto, se o imóvel foi arrematado por meio de leilão extrajudicial, o arrematante deverá receber os documentos, fazer os registros como novo proprietário e falar com quem reside no local para que o desocupe. Se houver discordância, será necessário entrar na Justiça e reivindicar o imóvel, que deverá ser entregue no prazo de 60 dias.

Quais são os tipos de leilões de imóveis?

Há apenas dois tipos de leilões imobiliários. O leilão judicial é o resultado de um processo que está na fase de execução de modo que é feito pela própria Justiça. A decisão de leiloar partiu de um juiz que escolheu tirar o bem de seu proprietário para o pagamento de dívida . Normalmente, a solenidade é presencial.

Já o leilão extrajudicial é promovido por instituições financeiras ou bancos nos casos de imóveis que foram dados em garantia. Essa situação acontece quando o proprietário assina um contrato e depois deixa de pagar as prestações de um empréstimo, por exemplo. Se o instrumento contratual foi descumprido, o dono do imóvel poderá perdê-lo.

Quem pode participar de leilões de imóveis?

Pessoas físicas ou jurídicas podem participar de leilões de imóveis, entretanto o participante deve ser maior de idade e capaz de administrar os próprios bens. Não podem arrematar imóveis em leilões os testamenteiros, os síndicos, os defensores públicos, os membros do Ministério Público e os juízes em virtude de vedação legal.

Para participar de um leilão, você precisa acompanhar os editais ou os chamamentos públicos que são publicados em sites de tribunais ou de leiloeiros e em jornais de grande circulação. No edital, estão todos os dados que o interessado precisa ter sobre os bens que serão leiloados, tais como a existência de dívidas, multas, penhoras, formas de pagamento e muito mais.

Por que participar de leilões de imóveis?

Caso o leilão seja presencial, você terá que comparecer no horário, no local e na data marcados. Se for virtual, é necessário se cadastrar no site e entrar nas salas virtuais para dar os lances e acompanhar as negociações. Desse modo, é muito fácil participar de uma disputa e comprar um imóvel por um preço bastante atrativo.

Imóveis vendidos em leilões são comprados por preços bem menores do que o valor do mercado imobiliário . Nos momentos de crise ou instabilidade econômica, surgem ótimas oportunidades para os compradores, já que é comum acontecerem casos de inadimplência. Após a arrematação da propriedade, basta fazer o pagamento e seguir as instruções para começar a usufruir dela.

Quais cuidados devem ser tomados?

É importante tomar alguns cuidados antes de começar a ofertar os lances. Confira todas as informações registradas no edital, tais como informações sobre o proprietário, a conservação do imóvel, o valor mínimo de venda , as pendências, os impostos e os condomínios atrasados, a comissão do leiloeiro etc. Observe abaixo alguns pontos que merecem a sua atenção!

Analise os trâmites jurídicos

Verifique no edital se a casa ou o apartamento está desocupado para evitar surpresas desagradáveis. Avalie também se existem honorários advocatícios a serem pagos, custas processuais e outros débitos. É aconselhável averiguar se você terá a necessidade de entrar com pedido judicial de imissão na posse para ter acesso à propriedade.

Visite o imóvel

Não deixe de visitar o imóvel antes de participar do leilão para ver se vale a pena fazer a aquisição. Observe as estruturas para se certificar da existência de defeitos que exigirão a realização de reformas e gastos adicionais. Outro fator relevante é a valorização dos imóveis da região para se assegurar de que ele poderá ser revendido posteriormente.

Fale com um consultor

Converse com um consultor ou profissional especializado no assunto para realizar o processo com mais segurança. Comprar imóveis exige a avaliação de riscos, como dívidas trabalhistas ou fiscais e outras pendências financeiras junto à Prefeitura Municipal. Uma consultoria vai ajudar a fazer um negócio seguro para aproveitar ao máximo os seus recursos financeiros.

Faça um financiamento

Se você não tem o valor para arrematar um imóvel em leilão, saiba que é possível fazer um financiamento . Para aproveitar as vantagens da operação, não tenha pressa na hora de fazer a compra e considere que é melhor optar por um bem que já esteja desocupado. Os proprietários que são expulsos de seus bens podem insistir em permanecer neles.

Tenha um planejamento financeiro

Antes de sair dando lances, pense nos valores que tem disponíveis e não ultrapasse o limite do seu poder de compra. Existem leiloeiros que pedem uma entrada de 30% do valor total do bem que será arrematado, por isso fique atento a esse detalhe. Pesquise com antecedência para saber se os vendedores vão aceitar um financiamento imobiliário.

Enfim, neste conteúdo está registrado tudo o que você sempre quis saber sobre os leilões de imóveis! Saiba ainda que é possível pagar um imóvel de leilão à vista ou financiado. Ao optar por um financiamento imobiliário , o comprador parcela o valor do bem e paga mensalmente conforme o seu orçamento.

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