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Muitas pessoas investem em imóveis com o objetivo de vendê-los um dia. Trata-se de um bom negócio, principalmente, quando o investidor comprou em uma área com potencial de valorização . Mas imagine não poder negociar essa propriedade. Nesse caso, surge a pergunta: você sabe o que impede a venda de um imóvel?
Essa transação pode, sim, ser impedida pela Justiça — e são muitas as razões para isso. Contudo, se você ficou nervoso, acalme-se, porque esses impedimentos costumam ocorrer por erros básicos cometidos pelo proprietário.
Para que você não passe por essa situação, decidimos listar as razões mais comuns para que uma venda seja impedida — e como evitar essa dor de cabeça!
Imóvel em inventário
Essa é uma das causas mais comuns para o impedimento de uma venda imobiliária. Sempre que falamos em testamento, costumamos associar esse documento a grandes fortunas. É como se pessoas de classe média não precisassem se preocupar com isso — e esse é um erro.
O testamento é um documento recomendado a todas as pessoas que possuam bens em seu nome, independentemente de elas terem herdeiros ou não. Quando não há testamento, os bens precisam ser listados em um inventário.
O inventariante vai indicar quem são os herdeiros legais. Filhos e cônjuges são os herdeiros naturais, mas na ausência deles, a Justiça procurará por outras pessoas. Enquanto isso ocorre, o imóvel vai gerando dívidas e se depreciando.
Briga entre herdeiros
Vamos pegar carona no tópico anterior e nos aprofundar em uma das consequências da falta de um testamento: a briga entre herdeiros. Imagine o seguinte cenário: um pai tem dois filhos e dois imóveis.
A partilha mais óbvia é que cada filho fique com um deles, certo? Acontece que na ausência de um testamento, cada filho se torna dono de 50% de cada imóvel, como se fossem sócios de uma empresa.
A locação, a reforma e a venda desses imóveis precisará ser um consenso — e nem toda família se dá bem, não é verdade? Portanto, procure um advogado para organizar o seu testamento. Isso vai trazer grande agilidade à eventual venda dos seus imóveis pelos herdeiros.
Problemas de registro
Um contrato de compra e venda não é o documento mais importante na hora de negociar um imóvel, pois o que impede a venda de um imóvel é a falta de registro imobiliário — pelo menos, essa é uma das causas mais comuns para que um comprador desista da compra.
Para vender algo, é preciso comprovar que se é dono do item. Portanto, é esperado que o nome do vendedor conste no registro da matrícula do imóvel. Esse registro conta toda a história do bem, incluindo hipotecas, vendas, financiamentos etc.
Sem que o nome do vendedor esteja no registro de matrícula do imóvel, o comprador não poderá recorrer a um financiamento imobiliário para fazer a compra. Caso ele decida pagar à vista, o bem estará em situação irregular e ele não poderá revendê-lo, locá-lo ou usá-lo como garantia de um empréstimo, por exemplo.
Entraves com a prefeitura
As construções em uma cidade devem obedecer ao plano diretor do município. Esse plano determina que tipo de imóvel pode ser construído em cada bairro. Dessa forma, evita-se o crescimento desordenado.
Acontece que muitas pessoas constroem imóveis irregulares, inclusive, de padrão elevado. Essas construções podem ocorrer em áreas de preservação ambiental, locais que estão em disputa judicial ou que ainda não foram regulamentados.
Em muitos casos, o construtor investe objetivando um lucro que virá quando essa legalização chegar. O problema é que nem sempre ela vem. Nessas situações, o que impede a venda de um imóvel é sua ilegalidade. Ele não pode ser vendido, e seu proprietário pode ser multado ou responder judicialmente pela construção. Novamente, uma consulta no Cartório de Registro de Imóveis pode salvar o capital do comprador.
Dívidas com o banco
Caso você tenha dado o imóvel como garantia de algum empréstimo, precisa verificar com essa instituição bancária a possibilidade de vendê-lo. Dependendo do tipo de negociação, a venda pode ser impedida — pelo menos se você não der ao banco alguma outra garantia, ou se não fizer um novo contrato.
Mesmo que você não avise o banco, essa venda dificilmente será efetuada. O comprador não terá o pedido de financiamento aprovado. Se comprar à vista, não conseguirá registrar a propriedade.
Nesse caso, o que impede a venda do imóvel é um compromisso feito anteriormente. Isso tem peso legal, pois foi assinado um contrato. Ignorar essa responsabilidade pode gerar uma grande dor de cabeça ao proprietário.
Débitos com o município
A dívida mais comum é o IPTU , mas outros débitos, como taxas de coleta de lixo e multas causadas por alguma infração às leis municipais também podem impedir a venda do imóvel. Isso ocorre porque a propriedade fica em situação irregular.
Para resolver esse problema, basta que o proprietário procure a prefeitura para quitar os débitos. Em muitos casos, o comprador assume as dívidas . Isso é legal, mas deve constar no contrato de compra e venda, com o objetivo de evitar desentendimentos entre as partes.
Valor acima do de mercado
Aqui, não se trata de um impedimento legal, como nos casos anteriores, mas é fato que imóveis caros são uma pedra no sapato até dos melhores corretores imobiliários . Sendo assim, avalie o valor dos imóveis semelhantes ao que você deseja vender, verificando o preço do metro quadrado do bairro.
Se por algum motivo o valor não justificar a venda, você pode alugá-lo e deixar para negociá-lo em um momento de alta do mercado, que pode ocorrer antes do que você imagina.
Agora que você já sabe o que impede a venda de um imóvel, deve ter percebido que são questões muito específicas, que normalmente não ocorrem na maioria dos negócios. Essa é mais uma razão para que os imóveis sejam considerados um investimento seguro.
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