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É possível financiar um imóvel ainda não quitado?

Como financiar um imóvel não quitado? Entenda ouvindo essa matéria.

Os financiamentos imobiliários normalmente são de longo prazo, por vezes de até 30 anos. Só que muita coisa pode acontecer na vida de uma pessoa nesse tempo e não é incomum precisar vender o imóvel nesse período. Mas como financiar um imóvel ainda não quitado?

Muitos compradores, vendedores e até mesmo corretores de imóveis têm essa dúvida. Alguns, inclusive, acham que esse procedimento não é possível e que a única opção é que o comprador pague à vista e quite a dívida do financiamento.

Mas a verdade é que existe uma maneira de financiar um imóvel não quitado. Neste post, vamos ver em que condições isso é possível e como fazê-lo. Confira!

O que é um financiamento imobiliário ativo?

Em primeiro lugar, vamos esclarecer o que é um imóvel com financiamento imobiliário ativo. Trata-se de um imóvel que foi comprado pelo atual proprietário por meio de financiamento imobiliário e este ainda está em andamento, ou seja, as parcelas ainda não foram todas quitadas, havendo um saldo devedor para com a instituição financeira que concedeu o financiamento.

O que é IQ — Interveniente Quitante?

Existe um procedimento feito entre os bancos para a compra de um imóvel com financiamento imobiliário ativo chamado de Interveniente Quitante, também conhecido como IQ pelos profissionais da área. É um procedimento bem comum, porém com detalhes a serem observados.

Como funciona o IQ?

O comprador deve informar à instituição financeira na qual está pedindo o financiamento imobiliário de que o imóvel já é garantia de outro financiamento. A instituição vai solicitar algumas informações, como o saldo devedor do imóvel.O comprador deve solicitar essas informações ao vendedor do imóvel, que ficará responsável por obtê-las com a instituição pela qual seu imóvel está financiado.

Após a entrega da documentação, a instituição financeira que o comprador escolheu analisa as informações. Se a análise for aprovada, ela quita o financiamento anterior e faz um novo para o comprador. Lembre-se de que isso não é uma transferência de financiamento. Na verdade, parte do crédito obtido pelo comprador será usado para quitar o financiamento do vendedor.

Até aqui vale chamar a atenção para dois pontos. O primeiro é que o comprador está fazendo um novo financiamento, e todas as regras normais para concessão de crédito serão aplicadas normalmente: a instituição financeira vai analisar a capacidade do comprador de pagar aquele financiamento e a documentação do imóvel. Assim, o crédito só será concedido se os pré-requisitos forem atendidos.

O segundo ponto é uma consequência do anterior. Como é um novo financiamento, para uma outra pessoa, o valor das prestações do imóvel não será aquele que o vendedor pagava e, muito provavelmente, será consideravelmente maior. Isso porque as prestações são decrescentes. Assim, se o vendedor já pagava esse financiamento há alguns anos, o valor foi diminuindo nesse período. Já o comprador começará com um valor inicial mais alto.

Quais são as regras do IQ?

O saldo devedor deve ser menor que o valor financiado pelo comprador, pois, para emitir o contrato, o banco que está concedendo o novo financiamento fica responsável pela quitação com a outra instituição.

Caso esse saldo seja maior, ao receber o sinal no compromisso de compra e venda, o vendedor deve se responsabilizar por quitar dessa diferença, deixando sempre uma margem para os reajustes que ocorrerão até a data da efetiva quitação.

O vendedor, como contratante do financiamento ativo, deve se disponibilizar a interagir com o seu banco para fornecer as informações e documentos necessários para viabilizar a quitação. Alguns bancos disponibilizam essas informações diretamente ao outro agente financeiro, mas isso não ocorre sempre e varia de uma agência para outra. Por isso, o vendedor deve estar consciente de que esta é uma responsabilidade dele.

Todos os bancos fazem o procedimento de IQ?

É importante ressaltar que atualmente nem todos os bancos fazem o IQ quando o imóvel está financiado por outra instituição. A maioria dos bancos só faz a quitação se o saldo devedor for de um crédito concedido por eles mesmo. Dessa forma, é preciso que o comprador fique atento a este detalhe.

Que cuidados devem ser tomados?

O Interveniente Quitante é a única forma legal de financiar um imóvel não quitado. É importante ressaltar isso porque é relativamente comum a realização dos chamados “contratos de gaveta” nesses casos.

O “contrato de gaveta” é um acordo informal no qual o financiamento continua no nome do vendedor, enquanto as parcelas passam a ser pagas pelo comprador. Esse acordo não tem nenhum valor legal e pode trazer inúmeros problemas para ambas as partes, por isso, não é recomendado de forma nenhuma!

Já para quem decide fazer o Interveniente Quitante, os cuidados recomendados são os mesmos de qualquer negociação normal. O comprador deve avaliar bem o imóvel, checar possíveis problemas de estrutura e procurar conhecer a situação do vendedor.

Uma vantagem de se fazer um financiamento para a compra do imóvel é que a própria instituição financeira checa toda a documentação. Isso garante que o comprador só conseguirá o financiamento se o imóvel estiver perfeitamente legalizado.

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