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Financiamento Imobiliário: Tabela SAC ou PRICE?

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Uma dúvida que surge na hora de fazer um financiamento imobiliário é a diferença entre tabela SAC ou Price. Essas duas formas de calcular os juros sobre as parcelas da dívida podem facilitar ou dificultar a vida de quem está prestes a comprar seu imóvel.

Na prática, entender o funcionamento desses sistemas de cálculos Price ou SAC é muito simples. A principal distinção entre eles está na velocidade e na forma de diminuição gradativa da dívida ou amortização. A quantia total de juros e o valor das parcelas é afetado conforme a escolha entre essas duas tabelas.

Se você está curioso, leia este artigo até o final para entender tudo sobre esse tema.

Entenda como funciona o financiamento imobiliário

A grosso modo, as pessoas compreendem o financiamento bancário como um produto oferecido por instituições financeiras, no qual a empresa lucra com os juros. Portanto, na cabeça de alguns consumidores, os bancos cobram juros sem nenhum critério específico, apenas objetivando seu benefício próprio.

Esse pensamento está incorreto. Em primeiro lugar, as taxas de juros precisam obedecer às regras do sistema monetário vigente. No caso dos financiamentos de imóveis , realizados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), essa taxa de juros costuma girar em torno de 10% a.a. Porém, atualmente, esse percentual está bem mais baixo.

Todavia, é importante lembrar que a função dos juros é proteger o capital usado nesse financiamento. Por isso, quando o assunto é empréstimo e financiamento, a regra é simples: quanto mais arriscada a transação para quem empresta, maiores serão os juros cobrados.

Outro elemento que entra nessa equação é a correção monetária, que incidirá sobre o montante a ser pago, corrigindo a perda de valor que a moeda poderá experimentar no período — resultado do processo inflacionário.

Para que os riscos dessa transação não tumultuem o mercado de crédito imobiliário, tais empresas organizam esse processo obedecendo às regras fixas de financiamento, contidas nas tabelas já citadas.

Saiba mais sobre as tabelas existentes para financiamento imobiliário

No momento em que alguém decide comprar um imóvel financiado, precisa escolher qual será o sistema de amortização que incidirá sobre os valores emprestados. Os bancos ou financeiras, em conjunto com o consumidor, definem como será o pagamento da dívida e se utilizarão a tabela SAC ou Price. Veja a seguir os prós e os contras dessas duas tabelas!

Tabela SAC

A sigla que dá nome a esse sistema significa Sistema de Amortização Constante. Portanto, o pagamento do valor emprestado pela instituição ocorre de forma regular durante o financiamento imobiliário . Contudo, a parcela não é composta apenas pelo pagamento do empréstimo , mas pela soma dele com os juros.

Na tabela SAC, os juros incidem sobre o valor restante da dívida. Conforme ela vai sendo paga, os juros atingem um montante cada vez menor de dinheiro e, por isso, tornam o valor da parcela mais baixo. Logo, quem escolhe esse sistema começa o processo pagando uma mensalidade alta, que vai reduzindo com o passar dos meses.

Consequentemente, a amortização é maior no início do contrato, tornando a primeira parcela do financiamento mais elevada do que na tabela Price, já que é aplicada a mesma taxa de juros. Porém, quando é comparado ao valor final pago pelo financiamento, sem considerar a correção monetária, o sistema SAC cobrará menos do que o Price.

Sendo assim, a tabela SAC é interessante para quem não tem previsão de aumentos da sua renda durante o tempo de pagamento do financiamento. Mas se há possibilidade de elevação dos rendimentos daquele que vai fazer o empréstimo, a opção pela tabela Price faz mais sentido.

Tabela Price

Na Tabela Price, o valor da mensalidade será o mesmo durante todo o período de pagamento. O cálculo dos juros é feito considerando o valor total do financiamento. No entanto, a composição das parcelas é diferente. Nos primeiros pagamentos, ela será constituída prioritariamente visando o pagamento dos juros, enquanto as finais são direcionadas para a amortização da dívida.

Para o consumidor, essa informação serve apenas para sanar sua curiosidade, uma vez que, como já mencionado, o valor das mensalidades permanecerá o mesmo durante todo o período de financiamento. Vale destacar que essa tabela é muito usada para o financiamento de automóveis que normalmente têm prazo de pagamento de 48 meses. Ela facilita a organização das contas e é mais previsível.

Tanto no sistema SAC quanto no Price, o saldo devedor é reduzido de acordo com o pagamento de cada parcela. Desse modo, a dívida fica menor e menos juros incidem sobre os montantes. Por outro lado, a agilidade e a maneira de amortização são diferentes, visto que afetam o valor das parcelas, e a quantia total dos juros é impactada.

Correção monetária

Não importa qual seja o sistema de amortização selecionado pela instituição bancária ou financeira, geralmente os contratos de financiamento contam com correção monetária. A correção é utilizada para atualizar o valor do saldo devedor e as quantias das prestações a serem pagas. Ela pode ser pré-fixada ou pós-fixada.

Quando a correção monetária é pré-fixada, o banco ou a financeira faz uma estimativa dos montantes e já a inclui na taxa de juros do empréstimo. Nesse caso, as quantias serão maiores que no modelo pós-fixado, que não usa valores estimados.

Se a correção monetária é pós-fixada, ela ficará atrelada a um dos índices do mercado, por exemplo, o IGP-M, o IPCA ou a TR. Nessa situação, a atualização é calculada depois do fechamento de cada mês. Por isso, é importante avaliar qual será o tempo de financiamento .

Se ele for durar até 3 anos, pode valer a pena optar pela tabela Price. Por outro lado, se você prefere assumir uma prestação maior, a tabela SAC proporcionará um saldo devedor menor no momento da quitação. Contudo, nem sempre o consumidor poderá escolher entre as duas tabelas de crédito imobiliário.

As instituições bancárias não costumam aprovar financiamentos que superam entre 30% dos rendimentos familiares. Isso ocorre porque as parcelas altas demais podem comprometer a sobrevivência dos consumidores, que acabam não pagando a dívida depois. Os valores da tabela Price são mais baratos no início, e as prestações do sistema SAC superam o percentual utilizado como limite pelos bancos.

Descubra qual é a melhor forma de financiamento imobiliário

As duas opções oferecem vantagens ao cliente. Para aqueles que não têm capital para pagar grandes parcelas no começo do financiamento, a Price pode trazer segurança na compra, uma vez que as primeiras mensalidades dessa tabela costumam ter um valor baixo, mas nem sempre menores quando comparadas à SAC.

Já para os clientes que querem reduzir os gastos com os juros, o Sistema de Amortização Constante é mais indicado. Comprar um imóvel por meio desse cálculo pode fazer com que o investidor economize até 15%.

É sempre bom esclarecer que um fator importante para tornar essa compra ainda mais vantajosa é o valor que será dado de entrada no financiamento. Portanto, planeje sua vida financeira, pague dívidas para não prejudicar o seu nome na praça e não gastar seu dinheiro com os juros a mais de tais débitos.

Ademais, crie uma conta poupança, ou em alguma corretora de investimentos , para poder aplicar um valor fixo e aumentar o capital que será oferecido de entrada em seu financiamento imobiliário . Outra dica valiosa é fazer simulações de financiamento para conseguir visualizar, na prática, as diferenças entre as tabelas Price e SAC.

Se você continua com dúvidas sobre o valor que poderá pagar por um imóvel, continue pesquisando e fazendo visitas. Como sabemos, a recuperação econômica ainda está ocorrendo, o que significa que muitas pessoas estão se desfazendo de seus imóveis, com o objetivo de levantar capital. Portanto, vale a pena gastar ir em busca de boas oportunidades de negócios.

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Conheça as vantagens das tabelas Price e SAC

Cada tabela apresenta as suas vantagens próprias. Por isso, o consumidor precisa analisar as suas necessidades e condições na hora de fazer a sua escolha e solicitar a aprovação de financiamento .

Confira, a seguir, alguns pontos importantes que devem ser levados em conta!

Facilidades

Com a tabela Price, o consumidor sabe exatamente quanto vai pagar do início ao fim do empréstimo ou financiamento e a amortização é crescente. O saldo devedor vai sendo reduzido de maneira mais lenta de modo que é indicada para facilitar o financiamento de veículos. 

Já a tabela SAC apresenta as últimas prestações mais baratas e é indicada para propiciar a aquisição de imóveis.

Taxas

O cálculo das parcelas no método Price é realizado por meio de uma fórmula, com aplicação da taxa de juros em um determinado período. Assim, o valor das parcelas é determinado conforme o valor do bem que será adquirido pelo consumidor. 

As mensalidades não sobem devido aos pagamentos iniciais e a amortização do saldo devedor, embora o total dos juros seja maior.

No sistema SAC, o consumidor economiza dinheiro, pois a taxa de juros vai incidir apenas sobre o restante do débito. As prestações pagas no início são mais elevadas, enquanto os pagamentos finais são menores por que é realizada a amortização do financiamento todos os meses. Há uma queda constante e progressiva no valor das mensalidades desde a quitação da primeira até a última.

Valor

Ao longo dos anos, o valor das parcelas varia no sistema SAC, não importando se o prazo é de 20 ou 30 anos para a quitação da dívida ou o uso de FGTS no financiamento . Porém, decorridos 10 anos ou um pouco mais, as mensalidades tendem a declinar.

Já na tabela Price não tem como haver alteração porque o valor é fixado no início na contratação e não pode sofrer elevação, tampouco redução. Os cálculos dos juros nesse sistema são feitos de forma diferente do sistema SAC.

Saldos

A aplicação da fórmula no método Price gera uma tabela que apresenta os juros inseridos nas prestações. No sistema SAC, amortização é aplicada com os juros para o cálculo do saldo final em cada mensalidade. 

Essa conta matemática é realizada por meio da fórmula:

valor da parcela = amortização + juros

O cálculo da amortização é realizado dividindo o total da dívida pelo número de parcelas.

Amortização

A amortização é um processo realizado para extinguir uma dívida pelo pagamento periódico de valores de forma planejada. A prestação é correspondente ao reembolso do dinheiro somado aos juros do saldo devedor. Trata-se de uma técnica utilizada para reduzir os débitos de diferentes empréstimos por meio de quitação gradual pactuada entre as partes.

Esse abatimento constante e decrescente é realizado até a eliminação completa do débito no sistema SAC. Já na tabela Price, o valor da amortização da dívida permanece invariável até o final do financiamento ou empréstimo. Isso significa que o valor da dívida será crescente devido a queda dos juros e a manutenção do idêntico valor das parcelas.

Enfim, agora você já sabe tudo sobre financiamento imobiliário, pode avaliar entre as tabelas PriceE ou SAC de acordo com suas vantagens e diferenças! Como vimos, os cálculos feitos para oferecer um financiamento imobiliário são bem mais simples que do que a maioria das pessoas imagina.

Deseja obter mais informações sobre o tema? Então leia agora mesmo o nosso artigo sobre IPCA e entenda o que é e como é calculado!

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