Modelos de financiamento imobiliário: entenda o que é SFI e SFH!

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Comprar uma casa própria ou apartamento é a realização de um sonho para muitas pessoas. Para investidores, adquirir imóveis é uma aplicação bastante promissora, já que esses bens geralmente valorizam bastante ao longo do tempo. Sendo assim, uma negociação de compra e venda de uma propriedade é sempre uma oportunidade para ambas as partes.

Porém, nem todos os brasileiros têm dinheiro acumulado para pagar à vista, por isso recorrem ao parcelamento. Neste post, vamos falar sobre os modelos de financiamento imobiliário SFH e SFI que são ofertados em nosso país.

Além do mais, explicaremos o que são e como funcionam, como solicitá-los, possibilidade de uso do FGTS etc. Deseja entender quais são os diferenciais do SFH e do SFI e se é preciso declará-los no Imposto de Renda (IR)? Continue a leitura!

Entenda o que é SFH

SFH é a sigla de Sistema Financeiro de Habitação, que se trata de uma das modalidades de financiamentos imobiliários voltada para o atendimento de pessoas de baixa renda. Ele foi criado em 1964 pelo governo federal em decorrência do déficit habitacional existente no Brasil para facilitar a compra, a construção e as reformas de imóveis utilizados para residência.

Por meio do SFH, a instituição bancária oferece créditos com juros baixos para pagamento em longo prazo. O sistema é gerenciado pela Caixa Econômica Federal e regulado pelo Banco Central (BACEN), mas outros bancos também realizam os procedimentos para o empréstimo aos interessados. Os recursos utilizados provêm do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.

Como funciona

Os recursos dos financiamentos realizados pelo SFH cobrem até 80% do valor total do imóvel e das despesas de operação. De acordo com as regras do BACEN, a casa ou apartamento não poderá ser avaliado em preço maior de R$ 1,5 milhão. O tomador do empréstimo terá até 35 anos para quitar as parcelas, sobre as quais incidirão juros de até 12% ao ano.

O Banco Central não impõe critérios para o cálculo das parcelas dos financiamentos, variando conforme a instituição bancária ou financeira e as cláusulas do contrato pactuado entre as partes. Os recursos utilizados nas transações são provenientes do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e da Caderneta de Poupança.

Como solicitar

Para fazer o financiamento de imóveis pelo SFH, basta solicitar na instituição escolhida o cálculo do parcelamento para ver se ele se encaixa no seu perfil. O sistema está disponível para todos os brasileiros ou para quem tem visto permanente. A aprovação depende da ausência de restrições em cadastros do governo e dos órgãos de proteção ao crédito.

Além disso, é necessário que o solicitante tenha condições financeiras de pagar as parcelas mensais e seja maior de 18 anos ou emancipado. O imóvel que será financiado deverá ser adquirido para uso residencial, estar localizado em região urbana e estar cadastrado no Registro de Imóveis. Outro detalhe é que não pode ter passado por financiamento nos últimos 3 anos com recursos do FGTS.

Uso do FGTS

O SFH permite o uso do FGTS para o abatimento do saldo devedor e pagamento de prestações. Os recursos do fundo reduzem o valor das parcelas ou servem para quitar completamente a dívida. O sistema oferece esse benefício para facilitar a aquisição de imóveis e o pagamento parcial ou total dos bens, possibilitando a amortização do débito.

Como declarar no Imposto de Renda

Os financiamentos realizados pelo SFH exigem dos cidadãos a prestação de contas para a Receita Federal e devem ser declarados no IR para evitar a sonegação de impostos. Para cumprir essa exigência, basta acessar a opção “Bens e Direitos”, informar o tipo do imóvel, inserir os dados solicitados no campo “Discriminação” e apontar a instituição bancária ou financeira.

Diferenciais

O SFH é indicado apenas para pessoas físicas, e as parcelas não poderão comprometer mais de 30% dos rendimentos dos solicitantes. Ele é aplicado no Programa Minha Casa Minha Vida para atender a pessoas que não tenham outros imóveis em área urbana. O imóvel adquirido deverá servir de moradia para o titular do financiamento, que não tem permissão para vendê-lo nem o alugar.

Saiba o que é SFI

SFI é a sigla de Sistema de Financiamento Imobiliário, que se refere a um tipo de financiamento criado em 1997 pelo governo para pessoas que não se encaixam nos requisitos do SFH. A modalidade confere incentivo governamental para a aquisição de imóveis comerciais para empresas ou indústrias e impactou o fluxo de vendas de bens de luxo.

Como funciona

Neste caso, o valor mínimo da avaliação dos imóveis deve ser maior que R$ 1,5 milhão e não existe limite para o comprometimento da renda mensal do adquirente. A dívida deve ser quitada em até 420 meses, mas varia conforme a idade do comprador e as regras do banco. Tanto pessoa jurídica quanto física têm permissão para comprar a propriedade.

Como solicitar

No SFI, não existe limitador para os juros, e a cota máxima a ser financiada chega até 90% do valor do imóvel, mas há exceções para financiar 100% do preço para quem deseja investir em um financiamento . A solicitação é feita em uma das agências da Caixa Econômica Federal, já que ela é a única que implementou essa linha de crédito com imóvel em garantia .

Uso do FGTS

Infelizmente, o SFI não possibilita o uso do FGTS para liquidação do contrato, amortização da dívida ou aquisição à vista dos imóveis. Entretanto, pessoas que tenham mais de um imóvel têm essa modalidade de financiamento à disposição para adquirir outros bens residenciais ou comerciais.

Como declarar no Imposto de Renda

Os detalhes das operações deverão ser informados à Receita Federal na guia “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Se tiver utilizado recursos de outras pessoas para adquirir o bem, terá que informar esses dados na opção “Transferências Patrimoniais, Doações e Heranças”. As reformas precisam ser incluídas na alternativa “Bens e Direitos” e informadas em “Benfeitorias”.

Diferenciais

O SFI aplica como garantia a alienação fiduciária, que é diferente da hipoteca aplicada no SFH. Portanto, o banco tem autorização para retomar o imóvel se houver 3 meses de atraso no pagamento das parcelas, já que detém a propriedade do bem até que ocorra a quitação do débito. A modalidade é mais flexível, e os investidores do mercado financeiro podem utilizá-la.

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