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Qual a diferença entre escritura e registro de imóvel?

Escritura e registro, qual a diferença? Ouça essa matéria e descubra.

Comprar um imóvel é um grande investimento financeiro. Portanto, assim como qualquer outra aplicação, essa transação precisa obedecer a diversas regras. Por isso, é muito importante entender a diferença entre escritura e registro de imóvel.

A princípio, esse tema pode parecer um pouco complicado. No entanto, basta que você compreenda que o investimento em imóveis envolve uma sucessão de etapas.

A primeira delas começa quando você decide comprar uma casa ou apartamento, e a última fase é quando você é reconhecido como proprietário desse bem.

Mas o que acontece entre esses dois momentos? Neste artigo, vamos esclarecer tudo o que você deve saber sobre a diferença entre escritura e registro de imóveis. Continue a leitura!

O contrato

Antes de esclarecer as diferenças entre esses documentos, é importante que você saiba que eles não são os únicos pontos que devem ser avaliados em uma negociação imobiliária. É importante entender também o contrato de imóveis, pois ele antecede a escritura e o registro.

Um contrato de imóveis é o documento que formaliza a negociação entre duas partes: vendedor e comprador. Nesse acordo, há algumas informações importantes, entre elas:

  • valor pago pelo imóvel;
  • forma de pagamento;
  • características do imóvel;
  • identificação das partes;
  • localização do imóvel etc.

Ou seja, o contrato contém todas as informações relevantes sobre o imóvel e os envolvidos na negociação, de modo que qualquer pessoa seja capaz de entender a transação quando faz a leitura do documento. Por isso, é importante que ele esteja bem redigido, afinal, será consultado em caso de desentendimentos entre as partes.

Um contrato de compra e venda deve obedecer ao Artigo 1.245, da Lei 10.406/2002. Por isso, existem algumas regras que devem ser obedecidas, por exemplo:

  • o vendedor não é obrigado a entregar o imóvel se não receber o valor combinado;
  • pais podem vender imóveis aos filhos, desde que os outros herdeiros concordem com o negócio;
  • tutores não podem comprar imóveis dos pupilos ou tutelados;
  • se o imóvel for objeto de herança, é necessário um inventário; entre outras regras.

É importante ressaltar que, quando uma pessoa compra um imóvel e conta apenas com o contrato de compra e venda como garantia, ela tem a posse desse bem, mas não é proprietária.

O que diz a Lei

No Brasil, só se considera proprietária do imóvel a pessoa que registra o bem no Cartório de Registro de Imóveis. Aquele que compra uma casa, mas só tem o contrato é posseiro — e não proprietário.

É importante que você entenda que existem pessoas desonestas, que vendem a mesma propriedade para mais de uma pessoa. Nesses casos, será proprietário aquele que primeiro fizer a escritura do imóvel. Por ser uma etapa tão detalhada, esse tipo de negociação exige o acompanhamento de um profissional imobiliário.

Ademais, contar apenas com o contrato de compra e venda impedirá que o comprador recorra a um financiamento imobiliário para efetuar o negócio. Do ponto de vista do banco, o financiamento deve ser usado para adquirir uma casa ou apartamento.

Contudo, se a pessoa que vai emprestar o dinheiro não terá a propriedade do imóvel, a instituição bancária entende que a transação é de alto risco e, portanto, recusa-se a liberar o capital.

É por isso que os bancos exigem uma série de certidões negativas antes de liberar o crédito. Assim, eles têm certeza de que o imóvel não está sendo disputado na justiça, que não foi dado como garantia de empréstimo etc.

Você já deve ter reparado que negócios que são feitos apenas com o contrato de compra e venda, normalmente, são pagos à vista, não é mesmo?

Agora que você entendeu o papel do contrato de compra e venda, vamos falar sobre a escritura de imóveis.

A escritura

É por meio do documento de escritura que comprador e vendedor atestam que desejam prosseguir com o negócio firmado pelo contrato de compra e venda. É como se as partes tornassem pública a intenção do negócio, registrando-a em cartório para garantir que ela está de acordo com a lei.

Como fazer a escritura de um imóvel

A escritura é feita no cartório de notas (também conhecido como tabelionato). É preciso apresentar o contrato de compra e venda, além da documentação listada a seguir.

Para pessoas físicas

  • RG e CPF;
  • Certidão de nascimento, caso a pessoa seja solteira;
  • Certidão de casamento, devidamente atualizada, caso a pessoa seja casada;
  • Certidão de óbito do cônjuge, em caso de viuvez, além da Certidão de casamento com averbação de óbito.

O interessado ainda tem que declarar sua profissão e endereço. Essas comprovações devem ter sido expedidas no período máximo de 60 dias, considerando a data de protocolo da escritura.

Para pessoas jurídicas

  • CNPJ;
  • Contrato Social ou última declaração contratual consolidada;
  • Estatuto Social e suas alterações;
  • ata constitutiva da diretoria atual da empresa;
  • RG, CPF, declaração de profissão e de endereço do representante da pessoa jurídica.

Nesse caso, os documentos não precisam ser originais, podendo ser apresentadas fotocópias autenticadas em cartório.

Dados do imóvel

  • matriculada atualizada;
  • certidões de ônus a ações (expedidas em no máximo 30 dias);
  • carnê do IPTU;
  • certidão negativa de débitos expedida pela prefeitura;
  • declaração de quitação de condomínio;
  • declaração do valor do imóvel;
  • certidão de regularidade fiscal do imóvel, emitida pela Receita Federal.

O registro

Depois da emissão e assinatura da escritura do imóvel, é necessário enviá-la ao cartório de registro. Leve a escritura ao cartório de registro de imóveis. Grandes cidades costumam ter mais de um cartório, cada um em uma região específica. O cartório pode antecipar o prazo, observe seu protocolo de entrada, lá diz o tempo para registro de sua escritura. Atente-se para o prazo legal, é de 30 dias úteis.

O registro de imóveis é o documento que transfere, de forma definitiva, a titularidade de um imóvel. Quando concluída essa etapa, o comprador passa a ser responsável pelo pagamento do IPTU e pode reformar o imóvel ou vendê-lo, por exemplo.

Importante: caso o imóvel seja financiado, só é possível fazer o registro quando o bem está totalmente quitado. Nesse caso, o banco emite outro documento, chamado termo de quitação. Então, o comprador leva esse termo ao cartório de registro de imóveis e faz o registro.

Quem adquiriu um financiamento não precisa estranhar essa diferença, pois as etapas descritas aqui se referem à compra feita à vista. Quem compra um imóvel por meio de financiamento só corre risco de perdê-lo em caso de inadimplência.

A matrícula

A função da matrícula de um imóvel é registrar toda a história oficial daquela propriedade. Por isso, ali existem informações como data de construção, engenheiro responsável pela obra, nome dos seus proprietários, disputas judiciais envolvendo a propriedade etc.

Nas grandes cidades existem muitos imóveis irregulares. Quando usamos essa palavra “irregular”, estamos afirmando que, para a Justiça, aquele imóvel não existe, pois ele não tem matrícula em cartório.

Por exemplo: no começo de 2019, vimos o desastre causado pelo desmoronamento de um prédio no Rio de Janeiro. Ainda que fosse uma construção muito bonita, aparentando solidez, aquele imóvel estava completamente irregular.

Ele havia sido construído em uma área de preservação ambiental, não havia um engenheiro responsável pela obra e os responsáveis pela venda não respeitaram as normas éticas do Creci — não se sabe, inclusive, se eles estavam registrados nesse órgão.

Por isso, ainda que a burocracia cause chateações ao comprador, dando-lhe mais trabalho na hora de comprar, é necessário esclarecer que essas exigências existem para proteger o interesse da sociedade.

Imagine um comprador que, ao consultar a matrícula do imóvel, percebe que ele é totalmente diferente daquilo que visitou: a matrícula se refere a uma casa de madeira e o comprador está adquirindo um sobrado.

Isso significa que a Prefeitura não tomou conhecimento da reforma. Em alguns casos, isso pode gerar multas relacionadas ao IPTU, já que esse imposto é cobrado sobre a metragem do imóvel.

Percebeu a importância de conhecer a história da propriedade que você vai adquirir?

A importância dos especialistas

Com este artigo, você ficou mais informado sobre esses documentos. Mas isso não significa que você deva menosprezar uma consultoria especializada.

O suporte de um corretor de imóveis pode ajudá-lo a evitar riscos desnecessários na hora de comprar o seu imóvel. Em alguns casos, como na hora de redigir o contrato de compra e venda, a presença de um advogado especializado em direito imobiliário é fundamental.

Por algum motivo, muita gente simplesmente menospreza esses cuidados, como se comprar um imóvel fosse um investimento banal. Não é! Lembre-se de que se trata de uma compra avaliada em milhares de reais.

Diferenças entre os documentos

O contrato de compra e venda transforma o comprador em posseiro, dando a posse do bem. Esse contrato não é obrigatório, mas, depois de feito, precisa ser cumprido.

A escritura imobiliária sinaliza o andamento da transição e indica a transferência de um imóvel. Ela oficializa a venda.

O registro imobiliário, por sua vez, transforma o comprador em proprietário de um imóvel.

Gostou deste artigo sobre a diferença entre escritura e registro de imóvel? Como vimos, são muitos detalhes e, por isso, é importante sempre contar com a ajuda de um profissional imobiliário.

Se você está pensando em financiar um imóvel, mas ainda tem alguma dúvida a respeito desse tema, converse com a gente pelo WhatsApp! Ficaremos felizes em poder ajudá-lo.

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