Financiamento Imobiliário

Contrato de gaveta: você sabe o que é e quais são os riscos?

Você já deve ter ouvido falar no termo “contrato de gaveta”, não é mesmo? O contrato de gaveta é um modelo de negociação que pode causar muitos problemas às partes, além de desavenças jurídicas e danos tributários.

Muita gente recorre a eles devido à economia. Afinal de contas, muitos documentos desse tipo nem são acompanhados por um advogado. Na compra imobiliária, esses papéis são muito usados. Agora, você sabe quais problemas eles podem gerar ao comprador?

Se a resposta tiver sido não, continue a leitura deste artigo, pois ele vai ajudar você a compreender os principais pontos desse tema. Vamos lá?

O que é o contrato de gaveta e como é feito?

Talvez você não saiba, mas a lei brasileira prioriza o acesso público de diversas informações relacionadas à propriedade, como o nome de sócios de empresas, capital social de um negócio e propriedade de um imóvel. Sim, as informações relacionadas ao seu imóvel são de acesso público — isso, claro, se tudo estiver sendo feito de forma correta.

Bem, mas por que isso acontece? É simples. Quanto mais acesso a sociedade tem a essas informações, menos espaço se abre para infrações. Além disso, isso facilita possíveis investigações feitas pela justiça, auditores particulares e até pela imprensa.

No caso dos imóveis, nós estamos falando de um mercado que atrai bilhões de Reais em investimentos. Sendo assim, é necessário que os detalhes dessas negociações sejam claros, para não prejudicar o setor imobiliário e o acesso ao capital — e consequentemente a geração de empregos, o acesso à moradia etc.

No entanto, quando alguém não quer (ou não pode) tornar o seu negócio público, opta-se por fazer um contrato de gaveta. Isso significa que o documento não passará por um cartório e que ele ficará guardado nas gavetas das partes envolvidas.

Quais os riscos de se fazer contrato de gaveta?

O primeiro risco é o da invalidação do negócio. Pela lei, só podem ser negociados por contratos simples os bens que custam até 30 salários-mínimos. Propriedades mais caras precisam de uma escritura pública.

Imagine que você compra um imóvel e anos depois um herdeiro do antigo dono reivindica a propriedade. O contrato de gaveta não é suficiente para garantir a propriedade, fazendo com que o imóvel seja objeto de disputa judicial.

Aliás, esse tipo de documento é muito comum em casos em que o vendedor não pode vender o imóvel legalmente, como apartamentos de programas sociais relacionados à Cohab ou linhas de financiamentos voltadas às pessoas carentes.

O segundo risco é o de comprar um imóvel que coloque a sua vida em perigo. Em 2019, cinco pessoas morreram em um desabamento de um imóvel no Rio de Janeiro. As investigações revelaram que o prédio havia sido construído em um local de preservação ambiental. Logo, não seria possível ao comprador registrar a compra em um cartório de imóveis, pois a construção era ilegal.

As construtoras precisam obedecer a uma série de normas. Ao contrário do que muitas pessoas imaginam, essas regras servem para proteger os interesses do consumidor, fazendo com que ele adquira um imóvel de qualidade.

Outro risco é o de uma das partes trair a outra. O contrato de gaveta está alicerçado na confiança entre as partes. Ele não passou pelo crivo de um advogado ou do tabelião. Em alguns casos, essas desavenças pessoais acabam gerando brigas e até custando a vida dos envolvidos.

O contrato de gaveta deixa o comprador sem garantias?

Existe uma grande margem jurídica para que um comprador, que tenha feito o negócio usando um contrato de gaveta, tenha os seus direitos preservados. Ele precisará recorrer aos direitos possessórios, ou seja, ao fato de ter usufruído daquele bem por anos.

Nesse sentido, o contrato de gaveta pode ajudá-lo na hora de comprovar que ele está dizendo a verdade ao afirmar, por exemplo, que morava no imóvel. O chamado direito por usucapião é uma das possibilidades de se tornar, de fato, proprietário de sua casa própria, terreno ou apartamento.

O problema é que o comprador terá um custo jurídico nesse processo, além de perder o seu tempo e correr o risco de perder o processo, dependendo do que a outra parte alegar.

Aliás, essa situação ilustra bem a diferença entre posseiro e proprietário. O posseiro apenas usufrui do imóvel. Já o proprietário tem direitos legais, podendo vender a propriedade, alugá-la, doá-la etc.

Existem práticas mais seguras para substituir o contrato de gaveta?

É muito importante que a compra do seu imóvel seja acompanhada por um profissional imobiliário, como um corretor de imóveis ou um consultor imobiliário. Aliás, dependendo do valor do negócio, a presença de um advogado especializado em Direito Imobiliário também se faz necessária.

O que você precisa entender é que uma negociação pode envolver muitos contratos. É comum que corretores peçam às partes para assinarem um contrato para “amarrar o negócio”, no qual as partes firmam o interesse pela transação.

Até aí, tudo certo. No entanto, a transferência de propriedade exige que outras etapas sejam cumpridas, como a assinatura do contrato de compra e venda, da escritura pública em tabelionato, do pagamento do ITBI e do registro de matrícula em cartório de imóveis.

Um erro que pode ser cometido pelo seu corretor é criar um contrato de compra e venda genérico, abrindo possibilidade de contestação. Fique atento a isso, leia os contratos atentamente e questione o profissional sobre o documento.

Grande parte dos proprietários de imóveis no Brasil não tem o registro de matrícula em cartório de imóveis. Em parte, isso ocorre devido ao custo desse processo. Em outros casos, porque as pessoas desconhecem os trâmites e realmente acreditam que o contrato de gaveta é um objeto que traz garantias legais.

Se você está pensando em comprar um imóvel, opte pelo caminho certo, ainda que ele seja mais caro. Com um contrato de gaveta, você ficará impedido de recorrer a um financiamento de imóvel — além de correr todos os riscos descritos neste artigo.

Depois dessa leitura, você deve ter entendido o que é o contrato de gaveta, não é mesmo? Se você tiver mais alguma dúvida sobre o mercado imobiliário, deixe-a nos comentários! Quem sabe sua pergunta não pode ser o tema do nosso próximo artigo?

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