Financiamento Imobiliário

Como funciona a amortização em financiamentos imobiliários?

Muita gente procura um financiamento imobiliário e já pensa em sua amortização ou liquidação completa em poucos anos. Afinal de contas, trata-se de um compromisso que, em alguns casos, exige algumas restrições e limitações de gastos.

Essa é uma opção vantajosa para quem considera apenas sua tranquilidade emocional, mas, a depender da situação econômica do País e os juros do financiamento, aplicar o dinheiro disponível para a amortização poderia ser mais vantajoso.

Ficou confuso? Neste post vamos explicar esta estratégia, mas principalmente os conceitos e pontos a considerar com relação à amortização de um financiamento. Confira!

O que é a amortização?

Um financiamento imobiliário, na maioria das vezes, possui um longo prazo para pagamento da dívida, a fim de que as parcelas fiquem compatíveis com a despesa mensal do comprador. Inclusive, muitos compradores optam por fazer reservas financeiras para dar uma boa entrada e reduzir o valor a ser financiado.

Ao celebrar o contrato de financiamento imobiliário, porém, não existe a obrigatoriedade de quitá-lo integralmente dentro dos vencimentos de cada parcela — é possível antecipar algumas e até mesmo fazer sua quitação completa.

E esse é o conceito da amortização, ou seja, antecipar parcelas do financiamento com o intuito de reduzir os juros do contrato e seu valor residual.

As parcelas de um financiamento correspondem à divisão do valor do item financiado, bem como os juros e os encargos que remuneram o financiador, além de pagar taxas operacionais e seguros, por exemplo.

Ao antecipar o pagamento de uma parcela, os juros provisionados para o período até a data de vencimento não precisam ser cobrados, então, uma parte do desconto refere-se à alteração de sua proporcionalidade na parcela. Mas todas as amortizações são iguais? Vejamos.

Qual a melhor opção para amortização de financiamento?

Existem duas opções principais de amortização, a tabela SAC e a Price, e elas são definidas no momento da celebração do contrato de financiamento. Ou seja, a tabela utilizada para possíveis amortizações estará informada no contrato no ato de sua assinatura, e é primordial que o comprador entenda como elas funcionam.

Tabela SAC

A tabela SAC funciona como a atualização da parcela, e é a que mais se vê disponível no mercado atualmente. Ao solicitar uma amortização em um contrato que possui a tabela SAC como referência para essa ação, o comprador terá o saldo devedor e os juros do financiamento atualizados de acordo com a taxa Referencial.

Tabela Price

Na tabela Price, o sistema de parcelas é fixo e tende a possuir taxas mais altas que o sistema SAC, afinal de contas, não existe um índice de correção para ser aplicado.

Vale lembrar que, ao buscar um financiamento imobiliário, a consultoria de um especialista pode ser crucial para dar mais informações sobre esses dois mecanismos dentro da realidade do que está sendo negociado.

Isso porque, além de considerar o momento do contrato, é preciso dar um foco quando a decisão de amortizar surge.

O que considerar na hora de tomar a decisão de amortizar?

Muitas vezes isso ocorre quando o comprador recebeu um dinheiro inesperado, décimo terceiro ou outro recurso foi liberado e pode ser utilizado para tal. A primeira pergunta que se faz é: vale mais a pena ter esse valor aplicado ou utilizá-lo para quitar uma parte do contrato?

Para responder essa pergunta sob o ponto de vista financeiro, é preciso comparar a rentabilidade da aplicação e o desconto que seria proporcionado pela amortização.

Aquele que for mais vantajoso deve ser adotado. Claro que, como dito na introdução deste post, o aspecto emocional também deve ser levado em conta. Se a tranquilidade tiver mais relevância para o comprador, o melhor é amortizar.

A segunda pergunta a se fazer é: o que é melhor, reduzir o valor das parcelas mantendo o prazo do financiamento ou quitar as últimas parcelas e diminuir o tempo para conclusão do contrato?

Na primeira situação, o peso da despesa nas finanças mensais será amenizado e, na segunda, o comprador ficará livre da obrigação financeira mais rapidamente. Assim, é preciso considerar o que é mais importante para seu momento financeiro atual.

Como verificar o comportamento de juros para fazer a escolha?

Instituições financeiras fazem uma análise minuciosa do perfil econômico do cliente que solicita o financiamento, assim como também avalia diversas tendências para identificar quais são as taxas mínimas e máximas para a efetivação de seus contratos.

Com relação à composição e comportamento dos juros do financiamento, eles apresentam, na maioria das vezes: os custos envolvidos na operação e o spread bancário.

Os custos envolvidos na operação são, por exemplo, a origem do dinheiro que o banco utiliza para realizar o empréstimo. Bancos privados normalmente utilizam uma parte dos depósitos em poupança, enquanto os públicos usam os saldos aplicados do FGTS. Esses bancos são responsáveis por remunerar seus investidores, e os custos do financiamento imobiliário contribuem para tal recompensa.

Já o spread bancário é a diferença entre os juros cobrados dos clientes que pedem empréstimo, e aquele que paga os investidores que deixam seus valores aplicados na instituição bancária.

Os detalhes sobre o processo de amortização de um financiamento imobiliário são muito importantes e devem estar claramente informados no contrato a ser assinado. Isso garante que decisões futuras sejam tomadas de acordo com o que é conhecido pelo comprador, que não terá surpresas que o deixem insatisfeito em relação ao responsável pelo financiamento.

Por fim, é preciso dizer que o comportamento dos juros e seu percentual poderão ter variações consideráveis de acordo com o perfil do credor, e mais uma vez, o acompanhamento de uma consultoria na própria imobiliária é capaz de contribuir para a escolha daquele que melhor se encaixa na realidade do cliente.

Na maioria das vezes, fazer a amortização do plano é vantajosa, por isso, é preciso entender como avaliá-la segundo seus critérios e a realidade vivida pelo comprador que realizou o financiamento imobiliário.

Ficou mais simples de entender como funciona a amortização? Além dela, é preciso estar por dentro de outros aspectos do mercado imobiliário para uma compra de imóvel segura.

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