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Valor venal de um imóvel – o que é e como calcular esse índice?

Entenda o cálculo do valor venal de um imóvel ouvindo essa matéria.


Se o corretor de imóveis não sabe como calcular o valor venal de um imóvel, fatalmente ele não saberá qual é o imposto incidente sobre o bem e, tampouco, por onde começar a definição do preço para uma possível transação.

Mas calma! Neste artigo, vamos esclarecer o que é o valor venal de um imóvel e mostrar a fórmula para obtê-lo. Além disso, iremos especificar todos os componentes que incidem no cálculo e os cuidados que o corretor precisa ter ao definir preços para uma transação baseada nesse indicador.

Curioso? Então, siga com a leitura e confira!

O que é o valor venal de um imóvel?

Grosso modo, o valor venal de um imóvel refere-se a uma estimativa de preço por compra e venda que o Poder Público estipula para determinados bens — ou seja, o preço que o imóvel alcançaria em uma transação à vista, de acordo com a análise da prefeitura da sua cidade.

Para chegar a esse valor, o município busca embasamento no preço praticado no mercado e determina o valor final do m² do terreno urbano e da área construída/predial.

Como calcular esse índice?

A finalidade principal dessa avaliação é definir o valor de emolumentos administrativos ou judiciais — quando necessário — e, principalmente, de certos impostos. Como exemplo, temos a cobrança do IPTU (Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana), em nível municipal.

É graças ao cálculo do valor venal que a prefeitura decide quais bairros pagarão IPTU mais alto, qual será o valor mais baixo cobrado e, ainda, que pontos da cidade ficarão isentos da cobrança — de modo geral, bairros localizados em áreas que oferecem risco aos moradores.

Alguns coeficientes são considerados no cálculo do valor venal do imóvel, e eles podem variar de cidade para cidade.

Normalmente, o cálculo leva em consideração as características do imóvel (posição, idade, tipologia), a função da área da edificação, a utilização (comercial, residencial ou outra) e a média de valor do m² para os imóveis no mesmo logradouro (valor unitário padrão).

Em algumas cidades esse valor não é atualizado com frequência. Por isso, uma pessoa que construiu uma casa pequena pode ficar isenta do IPTU por anos, ainda que tenha ampliado o imóvel. Isso acontece porque o valor venal do imóvel não foi atualizado.

No entanto, é importante frisar que o município pode fazer a cobrança retroativa desses valores. Por isso, antes de vender uma casa ou um terreno, o proprietário deve procurar regularizar a situação.

Qual a fórmula?

O cálculo do valor venal do imóvel segue a seguinte fórmula:

V = A x VR x I x P x TR

A saber:

  • V = valor venal do imóvel;
  • A = área do terreno ou edificação;
  • VR = valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores do Município (PGV);
  • I = idade do imóvel (contada a partir da concessão do “Habite-se”, da reconstrução ou da ocupação do imóvel — quando não houver “Habite-se”);
  • P = posição do imóvel no logradouro;
  • TR = tipologia residencial ou característica construtivas (modificações, acréscimos reformas etc.).

No entanto, lembre-se de que o cálculo varia de cidade para cidade. No município de São Paulo, por exemplo, são necessários outros componentes para se chegar ao valor do imposto municipal (como a subdivisão da zona urbana ou zona fiscal).

Portanto, é importante ficar atento à legislação municipal para entender o valor venal do imóvel que será comercializado.

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Existe uma variação mercadológica nessa equação?

Ainda que o valor venal de um imóvel seja o resultado de um cálculo que considera características burocráticas, é importante frisar que o mercado imobiliário pode influenciar no preço de venda desse bem.

Isso porque o investimento em imóveis é influenciado por questões econômicas, como liberação de crédito para financiamento, por exemplo.

Dessa forma, embora o valor venal de um imóvel seja elevado, ele pode ser negociado por um preço menor, a depender de cada caso. Entender esse tipo de variação é uma dica para que o corretor fique atento às oportunidades de venda, afinal, nem sempre os clientes estarão dispostos a pagar o que imóvel vale.

Por outro lado, o aumento da procura por imóveis em determinado bairro pode inflacionar a venda, fazendo com que o corretor consiga efetuar uma transação por um preço acima do valor venal. Ou seja, o corretor precisa ficar atento ao valor venal (estipulado pela prefeitura) e ao valor real do imóvel.

O ITBI entra na conta?

Sem sombra de dúvidas. A regularização do pagamento de impostos é fundamental para poder fechar uma venda. Esses tributos devem ser identificados, calculados e regularizados.

O valor desse pagamento deve entrar no preço de venda para evitar prejuízos ao vendedor e à imobiliária — ou mesmo surpresas desagradáveis ao comprador.

O ITBI é um tributo municipal diretamente ligado à venda de imóveis. O Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI) tem valor médio de 2% sobre o valor venal de um imóvel.

Nesse caso, a dica do tópico anterior se faz muito útil, pois, se o imóvel sofreu desvalorização, é importante procurar a prefeitura da cidade para pedir a atualização do valor de venda.

Sendo assim, fica claro que o proprietário ou a imobiliária podem pedir revisão do valor venal. No entanto, o município pode não concordar com os argumentos apresentados.

Uma sugestão para o corretor de imóveis é identificar quais pessoas estão isentas do pagamento do tributo. Em algumas cidades, servidores municipais não pagam o ITBI. Saber dessa informação pode ajudar o profissional imobiliário a vender para um público segmentado.

Existe a possibilidade de isenção do ITBI em caso de imóveis financiados pelo Minha Casa, Minha Vida. Porém, esse benefício também pode variar de acordo com o município.

Que cuidados devem ser tomados na transação de imóveis?

Encontrar o valor venal de um imóvel é o ponto de partida para determinar o seu valor de venda. Contudo, é preciso ter cuidado, já que na transação de bens ainda precisam ser acrescidas:

  • as taxas de administração;
  • os valores para a retirada da documentação;
  • a comissão do corretor pela venda;
  • as horas trabalhadas pelo corretor de imóveis.

Enfim, todos esses acréscimos fazem com que o preço de venda do imóvel fique bem acima do valor venal. Portanto, ele deve ser usado como um parâmetro, mas nunca tomado como o valor final da transação.

Sabendo disso, o mercado imobiliário costuma ficar atendo às mudanças nas legislações municipais para evitar prejuízos. O corretor também pode fazer isso, afinal, são questões pontuais que costumam sofrer alterações.

Além do mais, saber o que influência o valor venal de um imóvel na cidade em que você trabalha é fundamental para o seu sucesso enquanto corretor de imóveis, principalmente no caso dos que estão em início de carreira.

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3 Comentários

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  • Boa noite…

    Estou comprando um imóvel e no caso o valor venal é R$35.412,80.
    Porem estou financiando a casa por R$130 MIL, o valor do registro vai ser em cima do valor venal ou em cima dos 130 mil que a dona esta pedindo ?

  • Bom dia
    Gostei do artigo mas fiquei com algumas duvidas.
    Tenho 2 imoveis que me foram dados pelos meus pais há 50 anos.
    Nunca foi ajustado o valor venal. Estive morando fora do Brasil e minha mãe possuia o imovel em uso e fruto e ela nunca os atualizou.
    Enquanto esteve com ela varias reformas internas foram feitas mas nunca informada à Prefeitura. Depois do seu falecimento eu assumi os imoveis e fiz algumas reformas basicas.
    Atualmente o imovel tem um valor muito maior não somente pelo tempo mas pela localização.
    Como posso proceder para atualizar o valor venal?
    O edificio deve passar por reformas. Essas reformas contariam para a atualização do valor venal?
    Aguardo orientação.
    Obrigada,
    Wanda

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