Amortização de financiamento: descubra o que é, os tipos e como calcular

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 A compra de um imóvel envolve diversas etapas e, para quem deseja adquirir um bem, também é necessário tomar algumas decisões, como o tipo de imóvel desejado, o crédito imobiliário com as melhores condições e a forma de amortização de financiamento que mais se encaixa ao seu perfil financeiro atual.

Os sistemas de amortização de financiamento são uma parte bem importante do processo de aquisição de um imóvel, visto que correspondem à forma como o saldo devedor será calculado para pagamento.

Contudo, para você escolher a opção ideal, é essencial entender cada modelo, afinal será um dos fatores que mais influenciará o valor das suas parcelas mensais.

A seguir, você vai entender o que é amortização de financiamento , como calcular e quais são os principais tipos disponíveis no mercado. Boa leitura!

O que é amortização de financiamento ?

A amortização de financiamento é o abatimento gradativo do saldo devedor da dívida , ou seja, significa liquidar uma parte do seu débito pendente a cada prestação paga.

Basicamente, ao contratar um crédito imobiliário, você paga dois valores: o quanto você solicitou emprestado (valor do imóvel) e o valor da taxa de juros da instituição financeira.

Quando alguém diz que amortizou a dívida, significa que foi liquidada parte do valor solicitado para a compra do imóvel.

Também existe a possibilidade de adiantar as parcelas e liquidar a dívida antes do prazo. Essa também é uma forma de amortização.

Como funciona a amortização de financiamento ?

Quando você diz que reduz a sua dívida toda vez que paga uma prestação, quer dizer que você amortiza o seu saldo devedor a cada pagamento. É um processo automático.

Existem dois modelos que são mais aplicados no mercado. Abaixo, confira quais são eles:

Tabela Price (Sistema de Amortização Price)

Essa modalidade fixa o valor das parcelas ao longo de todo o período de financiamento, ou seja, a sua primeira parcela será igual à última.

A incidência de juros ocorre sobre o valor total financiado, variando somente a composição das parcelas. Inicialmente, as primeiras prestações têm mais a aplicação de juros, enquanto as últimas priorizam a liquidação da dívida em si.

Dessa maneira, como não há variação na dívida, esse modelo é um dos favoritos para quem quer ter um planejamento mais estável.

Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante)

Nessa forma de amortização de financiamento , as prestações têm seu valor reduzido conforme o pagamento da dívida, de modo que a sua última parcela será sempre menor que a antecedente a ela.

Funciona da seguinte forma: os juros incidem sobre o montante total financiado. Assim, conforme você quita o saldo devedor vigente do mês, esses juros ocorrem sobre um valor total menor, gerando uma parcela menor que a anterior.

E como calcular a amortização de financiamento ?

Primeiro, antes de entendermos como é feito o cálculo da amortização de financiamento , precisamos saber que existe diferença entre as fórmulas de acordo com o sistema utilizado. 

Por exemplo, se você tem um crédito imobiliário de R$ 300.000,00 com prazo de 240 meses (20 anos) e taxa de juros de 0,9%, considerando que você deu R$ 60.000,00 de entrada e financiou R$ 240.000,00:

  • No caso da Tabela Price, você pagará R$ 2.444,67 na primeira prestação, sendo R$ 2.160,00 de juros e R$ 284,67 de amortização. Por fim, na última prestação, você pagará os mesmos R$ 2.444,67, mas será R$ 2.422,01 de amortização e R$ 21,80 de juros.
  • Já no cálculo da Tabela SAC, você começa pagando R$ 3.160,00 na primeira parcela, sendo R$ 1.000,00 de amortização e R$ 2.160,00 de juros. No final, você estará pagando R$ 1.009,00, sendo R$ 1.000,00 de amortização novamente e R$ 9,00 de juros.

 

Existem outros tipos de amortização de financiamento ?

Além da tabela SAC e Price, existem outras formas de amortização de financiamento menos conhecidas, mas que podem ser interessantes para você. Conheça-as abaixo:

Sacre (Sistema de Amortização Crescente)

No sistema Sacre, as parcelas começam menores e aumentam de acordo com o pagamento, ou seja, as suas prestações crescem ao longo dos meses.

Para quem vai ter muitas despesas com mudança e reforma no novo imóvel, essa pode ser uma boa alternativa.

SAA (Sistema Americano de Amortização)

No Sistema Americano de Amortização, a cobrança de juros é periódica, mas a liquidação da dívida ocorre em uma única parcela. A depender do contrato, você pode até pagar os juros com o valor de amortização.

Esse é um modelo menos usual no Brasil e é ideal para quem pretende quitar a dívida em poucos meses.

 

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Em quais situações indica-se fazer a amortização?

Quando falamos em amortização do financiamento imobiliário pensando em adiantar as parcelas para finalizar o pagamento mais rápido, o ponto mais importante que você precisa analisar é a comparação entre a taxa de juros e o retorno de uma aplicação financeira.

Por exemplo, vamos supor que você solicitou um crédito imobiliário com 0,8% de juros ao mês e pensa em adiantar as prestações, mas existe uma aplicação financeira com um rendimento de 1% ao mês.

Nesse caso, é mais vantajoso não adiantar a parcela, mas sim colocar o dinheiro na aplicação e pagar as prestações conforme o prazo. Assim, você garantirá um rendimento a mais de 0,2% ao mês, o que pode parecer pouco inicialmente, mas pode ser interessante em longo prazo.

Já se não houver diferença ou se até mesmo os juros do financiamento forem maiores, vale a pena adiantar para se livrar logo da dívida.

Alguns momentos propícios para adiantar as prestações é com:

  • 13º salário;
  • férias;
  • renda extra;
  • promoção;
  • bônus.

E eu posso usar o FGTS na amortização de financiamento ?

Para quem se pergunta se é possível fazer a amortização do financiamento com FGTS , a resposta é sim, contudo, alguns requisitos precisam ser seguidos, entre eles estão:

  • é necessário vínculo com a Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) como trabalhador formal;
  • e que tenha contratado o financiamento por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

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