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A casa própria ainda é o sonho de muitos brasileiros, mas um investimento desse porte é inviável para a maioria das pessoas. Assim, o financiamento de imóvel se torna uma opção necessária, e o crédito imobiliário conta com diferentes sistemas de financiamento.
SFH (Sistema Financeiro de Habitação) e SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) são os dois existentes no Brasil. É importante esclarecer que, quando nos referimos a eles, estamos falando de normas. A meta do SFH e do SFI é impor às empresas de crédito um conjunto de regras para proteger o mercado financeiro e o consumidor.
Não fosse assim, cada banco trabalharia à sua maneira, e isso causaria desentendimentos. Feito esse esclarecimento, recomendamos a leitura completa deste artigo para que você entenda mais o tema!
Mas o que é o SFH?
Criado em 1964, o SFH foi feito para ajudar as classes de menor renda do país a obterem sua casa própria. Hoje, no entanto, esse sistema atende a pessoas de diferentes faixas de renda devido aos valores dos imóveis. Para que você entenda melhor, um programa que se enquadra no SFH é o Minha Casa, Minha Vida.
E por que a taxa de juros é mais barata?
Você paga taxas de juros menores porque o dinheiro do seu financiamento também vem de fontes mais baratas, como a Caderneta de Poupança. Como bem pouquinho para quem deixa o capital nela, custa menos para o banco que pega o dinheiro emprestado.
Outra fonte de recurso é o FGTS, o qual rende menos do que a Poupança. Normalmente os valores captados pelas empresas para depósito nesse fundo têm excelente percentual de rendimento nominal.
Quais são as regras?
O valor máximo de um imóvel que se enquadra no SFH é de R$ 1,5 milhão, e o financiamento não pode representar mais do que 80% do valor total (incluindo despesas acessórias).
Ele deve constar no Cartório de Registro de Imóveis, ser residencial e urbano e estar localizado na região em que o contratante reside ou trabalha há pelo menos um ano. Ademais, não é permitido ter sido usado FGTS para financiamento ou construção do imóvel em questão nos últimos três anos.
As regras que regem o SFH foram criadas pelo governo e são supervisionadas pelo Banco Central, mas foram atualizadas em 2018, sendo que as novas normas começaram a valer em 2019. Antigamente, o valor máximo da taxa de juros era de 12%. Contudo, agora os bancos estão livres para negociar com o cliente esse valor.
É importante esclarecer que o valor médio dos juros cobrados sempre ficou em torno de 10%, nunca se aproximando do teto, tornando-o pouco relevante na prática. O consumidor também deve ficar atento ao índice que reajustará o contrato .
Com a nova regulamentação, eles também variam de banco para banco. Isso significa que o cliente deve pesquisar esses valores antes de contratar o financiamento. O prazo máximo é de 35 anos, o equivalente a 420 meses. Vale destacar que é preciso estar com o nome limpo, ou seja, não ter negativação no SPC Serasa ou pendências com a Receita Federal.
Quais as vantagens do SFH?
O SFH oferece ao mutuário a principal vantagem de receber os recursos financeiros instantaneamente para comprar o seu imóvel. Esse é o sistema mais utilizado pelos consumidores para aquisição ou construção de propriedades residenciais, porque os juros são os mais baixos e é possível utilizar o FGTS no financiamento.
Os valores são disponibilizados conforme os limites impostos pelo Estado, sendo que variam de um ente para o outro. Com o uso do Sistema de Amortização Constante, o mutuário poderá financiar até 90% do seu imóvel. Caso contrário, o montante financiado chegará a 80% do valor da propriedade, e o banco não pode comprometer mais de 30% dos seus rendimentos.
Nessa modalidade, está inserido o programa Minha Casa, Minha Vida, o qual é muito procurado pelos brasileiros que sonham em ter o seu próprio imóvel. A correção de cada prestação é efetuada com base na taxa referencial de juros, que é a mesma da Caderneta de Poupança.
E as desvantagens?
A principal desvantagem do SFH é que as instituições bancárias cobram inúmeras taxas do mutuário para fazer o cadastro e não financiam 100% do valor do imóvel. Outra questão negativa é que os estados determinam um limite máximo de valor que poderá ser financiado. Em alguns casos, esse montante pode ser insuficiente para a compra do bem almejado.
Além disso, o mutuário não pode ter o seu nome negativado ou inscrito nos órgãos de restrição de crédito. Se houver irregularidades junto à Receita Federal, inscrição no Serasa, no Banco Central ou no SPC, o empréstimo não será concedido. Para utilizar o FGTS, é obrigatório ter três anos de carteira assinada, e o solicitante não pode ter outros financiamentos pelo mesmo sistema.
Ademais, o imóvel deverá estar situado em área urbana e ser de uso residencial, bem como constar no Registro de Imóveis da cidade. Outro detalhe é que não pode ter sido feito outro financiamento nos últimos três anos para construir a casa ou apartamento, e o comprador terá que comprovar que reside ou trabalha na cidade há pelo menos um ano.
Como usar o FGTS?
Se você pretende usar o seu saldo do FGTS para abater o valor financiado, é importante saber alguns pré-requisitos. São eles:
- não ter nenhum outro financiamento pelo SFH;
- não ter outro imóvel residencial urbano na região onde trabalha ou reside;
- ter contribuído para o FGTS com pelo menos três anos de trabalho, consecutivos ou não, na mesma empresa ou em outra.
Caso você esteja comprando um imóvel junto a outra pessoa, saiba que é possível somar o saldo do FGTS de mais de um comprador, desde que ambos respeitem as regras citadas nos tópicos anteriores. Como esse valor é depositado mensalmente pelas empresas, durante o financiamento, o cliente poderá usá-lo para amortizar sua dívida ou pagar até 12 parcelas que estejam atrasadas .
O que é o SFI?
O Sistema Financeiro Imobiliário engloba todos os financiamentos que não estão no SFH. Ou seja, para saber se o imóvel em questão está enquadrado no SFI, é só prestar atenção nas exigências do SFH.
Regras
Caso alguma seja violada (valor maior que a avaliação), o financiamento é regido pelo SFI.
Necessidades de investidores
Esse sistema atende a uma parcela importante do mercado imobiliário: os investidores. Lembremos de que existem pessoas que compram imóveis com o objetivo de revendê-los, obtendo lucro.
Projetos luxuosos
Outra fatia do mercado imobiliário atendida pelo SFI é o comércio de imóveis de luxo — e isso é muito importante para o setor, uma vez que se tratam de projetos complexos, com grande valor de mercado e que geram muitos empregos em sua construção.
Para que você tenha uma ideia, mesmo na crise, cresceu muito o interesse pelas propriedades luxuosas. Uma matéria do Correio Braziliense mostrou que esse setor teve aumento de 20% em suas construções.
Para finalizar, as empresas também são beneficiadas pelo SFI, uma vez que precisam de financiamentos para comprar uma propriedade que será sede do negócio, por exemplo.
Quando o SFI foi criado?
O SFI foi criado no ano de 1997 pelo Governo Federal, que decidiu oferecer financiamentos imobiliários para a aquisição da casa própria por pessoas que não atendiam às exigências do SFH. Ele se tornou possível e foi desenvolvido após a publicação da Lei nº 9.514/97 , que dispôs sobre esse sistema e instituiu a alienação fiduciária.
O sistema gerou um resultado positivo para o mercado imobiliário e ofereceu incentivo governamental para que houvesse um aumento considerável no fluxo de vendas de imóveis, sendo um verdadeiro estímulo para que as empresas financiassem as estruturas de suas sedes ou filiais. Consequentemente, o número de empregos aumentou, e a economia foi mobilizada.
A garantia no SFI é a alienação fiduciária, que é distinta da hipoteca utilizada no SFH. Por isso, as agências financeiras podem retomar o imóvel em caso de inadimplência de 90 dias. A propriedade pertence ao banco enquanto a dívida não for quitada, o que confere maior garantia às instituições financeiras, as quais podem acessar investidores.
Como ocorre a captação de recursos para o SFI?
As taxas dos financiamentos feitos pelo SFI não são fixadas. Por esse motivo, o valor médio desses juros pode variar de um ano para o outro. Os bancos têm autonomia para praticar as taxas que acreditarem ser adequadas, tornando a pesquisa por parte do consumidor muito importante. Observe abaixo alguns detalhes sobre a captação de recursos para o SFI!
Investidores do setor imobiliário
Os recursos precisam ser captados de investidores institucionais, bancos de investimento ou fundos de pensão. Desse modo, as construtoras, incorporadoras ou o banco precisa financiar a unidade imobiliária para os compradores que vão quitar o débito em longo prazo.
Recebíveis imobiliários
A soma das parcelas que serão recebidas dos mutuários é denominada recebíveis imobiliários. Em virtude deles, ocorre um processo conhecido como securitização. As securitizadoras, que são instituições especializadas, adquirem das instituições bancárias esses recebíveis com um deságio.
Depois, oferecem-nos para investidores que têm interesse na sua aquisição. O dinheiro obtido com as vendas é usado para criar um ciclo produtivo, ampliar projetos de construção e fazer novos financiamentos imobiliários.
Impossibilidade de usar o FGTS
É necessário lembrar de que não é possível usar o FGTS no caso do financiamento regido pelo SFI. Isso não se trata de algo ruim, uma vez que essa opção de crédito atrai clientes pessoa jurídica e não faz muito sentido para trabalhadores com carteira assinada.
Quais são os impactos do SFI para o comprador do imóvel?
Os compradores sofrem alguns impactos, os quais podem ser positivos ou negativos. A alienação fiduciária aumenta as chances de perder o imóvel se deixar de pagar as parcelas em dia e ficar inadimplente. Por outro lado, esse sistema possibilita a redução dos juros e a ampliação do valor do financiamento imobiliário .
O SFI favorece a classe média em virtude do aumento dos lançamentos imobiliários. O indexador usado pela instituição bancária para corrigir o valor das prestações pode ser o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) em vez da Taxa Referencial (TR).
Quais são os principais entraves relacionados ao SFI?
Um deles é que somente a Caixa Econômica Federal (CEF) aderiu a esse sistema e o incluiu em suas linhas de crédito . Outras instituições bancárias já se prepararam para fazer a implementação, mas o processo ainda não deslanchou por causa da taxa básica de juros, que torna os títulos de crédito imobiliário pouco atrativos.
Além do mais, os riscos dos títulos da dívida pública são bem menores e não há jurisprudência suficiente sobre o uso de alienação fiduciária para a garantia de imóveis. Por isso, as instituições bancárias têm receio de sofrer uma avalanche de processos judiciais para a discussão de legalidade.
Embora essa oportunidade esteja prevista em nosso ordenamento desde o ano de 1997, os bancos ainda não a utilizam em função da elevada taxa de juros básica. Ela torna pouco atraente a realização de negociações com os títulos de crédito imobiliário em decorrência de os riscos de inadimplência dos títulos da dívida pública serem bem menores.
Quais as vantagens do SFI?
Entre as vantagens do SFI, está a possibilidade de adquirir mais de um imóvel utilizando o mesmo sistema. Além do mais, a propriedade não precisará ser utilizada exclusivamente para fins residenciais. Dessa forma, o mutuário poderá fazer uso dela para comércio e não há uma limitação em relação aos valores financiados ou ao preço dos imóveis.
Grandes investidores apostam os seus recursos em bancos de investimento, companhias seguradoras, fundos de renda fixa e de pensão. As suas transações seguem as condições reais do mercado imobiliário e são livremente praticadas. O Código de Defesa do Consumidor é aplicado aos contratos para evitar desequilíbrio na relação entre bancos e solicitantes de crédito.
E as desvantagens?
Uma das desvantagens desse sistema é a impossibilidade de utilizar os valores do FGTS. Outro fator negativo do SFI são os juros mais elevados e a necessidade de comprovação dos rendimentos para as instituições bancárias. Se houver ilegalidades, como onerosidade, venda casada ou cláusulas abusivas, o consumidor terá que entrar na Justiça para rever as condições do empréstimo.
Qual é o melhor para você?
A resposta é simples: se o imóvel que você deseja comprar se enquadra no SFH, as taxas reguladas (e baixas) e a possibilidade de usar o FGTS tornam o financiamento mais atrativo e menos oneroso.
Caso o imóvel não atenda aos requisitos do SFH, faça uma nova pesquisa de mercado com as exigências em mente e dê atenção às oportunidades de financiamento mais baratas. É possível encontrar bons imóveis e comprar sua casa sem comprometer grande parte da renda.
Além do SFH e do SFI, quem deseja comprar uma casa ou apartamento deve incluir mais um termo nessa sopa de letrinhas: o Custo Efetivo Total (CET). É comum que o cliente foque apenas a taxa de juros de um financiamento, mas essa transação envolve outros custos , como taxas e impostos. Na prática, conhecer esse valor ajudará a fazer o melhor negócio.
Compreendeu a diferença entre essas duas modalidades de financiamentos imobiliários? Entender como funcionam o SFH e o SFI é importante para que o cidadão saiba mais sobre o sistema imobiliário. Trata-se de um dos setores mais relevantes da economia, pois gera empregos, trabalha com recursos financeiros privados (Poupança, FGTS etc.) e financia o maior sonho do brasileiro: a moradia.
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